samenleving
Subscribe
Een derde bouwstroom voor een betaalbare, inclusieve stad op maat
Dát er iets fundamenteel misgaat op de woningmarkt van met name de grote steden, is duidelijk. Betaalbaarheid, kwaliteit, diversiteit: alles staat onder druk. Zeker als je alle drie tegelijk wil. De overheid gaat sturen op de ondergrens, de markt zoekt hem noodgedwongen op. De crisis is voorbij, maar woningen worden kleiner, schraler én duurder. Met name de stedelijke middengroepen komen in de knel. Ze vallen buiten de sociale huursector en de corporaties kunnen vooralsnog niets voor ze betekenen. Ook de vrije markt heeft geen passend aanbod, zeker niet voor huishoudens van meer dan twee personen. Die worden doorverwezen naar de grootschalige ontwikkeling in stedelijke randgebieden. Niet alleen de markt zit op slot, ook het denken over de woningmarkt zit op slot.
Maar het kán anders! Een van de dragers voor een stedelijke woningmarkt die weer gezond en veerkrachtig wordt, is de wooncoöperatie.
Burgers die het heft in handen nemen en samen ondernemend voorzien in betaalbaar en aantrekkelijk wonen. Niet alleen voor zichzelf, maar als maatschappelijke voorziening die ook op de lange termijn beschikbaar blijft. Door de eeuwen heen hebben gemeenschappen zichzelf georganiseerd in coöperaties. Juist op momenten dat de collectieve regelingen van de overheid tekortschieten en de ondernemingszin en creativiteit van de markt het laten afweten. In Europa is de wooncoöperatie een gangbaar model. Zeker in Duitsland en Zwitserland kent het een rijke geschiedenis. En: coöperaties spelen daar opnieuw een vitale rol als sleutel voor de toekomst van betaalbare, gemengde en inclusieve steden. Met succes.
Ook in Nederland zijn nu enkele experimenten in de maak. Met uitzonderingsregels en proefprojecten komen ze voorzichtig van de grond.
Maar dat is niet genoeg om ze te doen uitgroeien tot een stevige derde bouwstroom in de stad, naast de corporaties en de markt. Voor een werkelijke transitie in de woningmarkt is het nodig de wooncoöperatie op z’n fundamentele eigenschappen te herkennen, en in positie te brengen.
Wat onderscheidt de wooncoöperatie nu van alles wat we in de woningmarkt kennen?
Waarde boven rendement
Een wooncoöperatie gaat uit van gedeeld bezit en individueel gebruik. Via een coöperatieve vereniging zijn leden gezamenlijk eigenaar van het vastgoed. Ze hebben kapitaal ingelegd en niet-verhandelbare aandelen ontvangen. Als lid huren zij hun eigen appartement, tegen een huur die op kostprijsbasis wordt berekend. De vereniging verankert in haar statuten dat de doelstelling op lange termijn gewaarborgd blijft: betaalbaar wonen voor de leden. Zo is het wonen duurzaam onttrokken aan speculatie. Uiteraard is er ruimte voor rente op financiering, maar er is geen moment waarop (maatschappelijke) waarde in particuliere zakken verdwijnt.
Collectief boven consument
Het loskoppelen van bezit en gebruik is cruciaal voor exploitatie op lange termijn. Het heeft ook een ander effect: bewoners zijn niet allereerst individuele consumenten, maar zoeken gezamenlijkheid om te voorzien in gedeelde behoeftes. Het kompas is niet alleen maar de hoogst individuele expressie van de hoogst eigen smaak. Leidend wordt de vraag: hoe willen we samen leven in de stad? Dat vertrekpunt maakt een nieuwe aansluiting tussen het individuele en het collectieve mogelijk. Binnen de coöperatie als collectieve onderneming kun je ook mobiliteit, energie, diensten en voorzieningen samen anders organiseren. Het is niet langer de holle belofte van een deeleconomie die zich het best samenvat als ‘we share, they profit’. In tegendeel: wat de gedeelde voorzieningen opbrengen, komt beschikbaar om opnieuw te investeren en het gedeelde goed te versterken.
Geen inspraak maar zeggenschap
Een coöperatieve vereniging organiseert gezamenlijke besluitvorming in het traject van ontwerpen, ontwikkelen en exploiteren. De vraag ‘hoe willen we wonen in de stad?’ is daarbij leidend, en ontstijgt de horizon van het individuele huishouden en het hier en nu. Daarom gaat het bij een coöperatie, anders dan bij een project van collectief opdrachtgeverschap (CPO) of de kopersopties van de markt niet om inspraak over onderdelen, maar om zeggenschap over het geheel. In een heldere structuur van eisen en wensen komt de coöperatie via verkenningen en besluiten naar een definitief ontwerp en prijsstelling. Dat proces wordt gedragen door de professionaliteit van het opdrachtgeverschap en de adviseurs. Het plaats ook de architect opnieuw in het hart van een creatief, dienend maakproces, dat alle fases van het bouwproces integreert om de optimale balans te vinden in een plan dat maakbaar, haalbaar en financierbaar is. Een belangrijke culturele waarde die ook zichtbaar is in de vernieuwing en variatie die we zo waarderen in de bouwproductie in de landen om ons heen.
Als we meer ruimte willen voor wooncoöperaties is het van wezenlijk belang om te vertrekken vanuit deze eigenschappen. Het wringt om de wooncoöperatie langs de bekende sporen in beleid, marketing, financiering op gang te willen brengen. Dat resulteert in mengvormen, die de wezenlijke verandering niet waarmaken. Wooncoöperaties zijn geen concept, label of identiteit. Ze vragen hun eigen, maatschappelijk gebonden logica. In de landen om ons heen is die bekend, maar in Nederland moeten we tussen markt en overheid een nieuwe infrastructuur voor de coöperatie opbouwen.
Wat is nodig om met wooncoöperaties de stap van incident naar innovatie in de woningmarkt te maken?
Grondbeleid voor wonen als gebruiksgoed
Het grondbeleid van steden is georiënteerd op ‘marktconformiteit’. Dat sluit niet aan op een zichzelf organiserende gemeenschapsonderneming, die zich juist onttrekt aan het vrije spel van de markt. Met de wooncoöperatie is wonen allereerst gebruiksgoed, geen handelswaar. Dat betekent dat de waardestelling van de grond op een andere manier tot stand moet komen. De grondwaarde van de vrije sector wordt opgebouwd vanuit verwachte indexeringen, winsten en rendementen. Precies de motor die de prijzen de verkeerde kant op jaagt. Betaalbare woningen en een marktconforme grondopbrengst gaan niet samen. Overheden zullen moeten kiezen wat ze op lange termijn belangrijker vinden.
De lange termijn begint vandaag
Om coöperatief wonen in het middensegment vandaag toch mogelijk te maken, wordt in beleidsvoorstellen ingezet op financiering door beleggers en investeerders. Betaalbaarheid wordt vastgelegd voor een periode van 15 of 20 jaar. Daarna kan het vastgoed verkocht en de huuropbrengst verhoogd worden. De coöperatieve structuur wordt teruggebracht tot een huurdersvereniging, zonder binding met het eigendom. Het acute probleem van betaalbare woningen is daarmee opgelost, maar het is geen duurzame oplossing voor de lange termijn. Die is wél verankerd in de coöperatieve organisatiestructuur: juist op lange termijn is de beschikbaarheid van betaalbare woningen daarin gegarandeerd.
Aanvangsfinanciering: de missing link
Vastgoedontwikkeling is een taai en kapitaalintensief spel dat intensieve betrokkenheid vraagt. De weg van initiatief naar een te financieren onderpand is lang. De vooraf te financieren kosten zijn aanzienlijk. Bovendien: wooncoöperaties vragen om een zekere massa, om zich ook professioneel te kunnen organiseren; liever 100 dan 25 woningen. Pas bij bouwrijpe grond en een omgevingsvergunning komt de financiering van de bank én de kapitaalinleg van de leden los. Om slagvaardig, professioneel en onafhankelijk te kunnen opereren, moeten wooncoöperaties een stevige aanloopfinanciering hebben. Dat kan met een (commerciële) ontwikkelpartner afgesproken worden. Maar voor echte vernieuwing die ruim baan maakt voor meerdere wooncoöperaties is een revolverend overheidsfonds cruciaal. Via een lening, met voorwaarden ten aanzien van businesscase en ledenorganisatie, wordt gegarandeerd in 10 tot 20 jaar die aanvangsfinanciering met rente terugbetaald. De praktijk in o.a. Zwitserland laat zien dat dit geen loze aanname is.
Waarom nu, en wat nu?
Dit pamflet ‘Operatie Wooncoöperatie’ komt voort uit de ervaringen van Het Hollands Woongenootschap in concrete projecten in Rotterdam in de afgelopen drie jaar. Ook in andere steden zien we initiatiefnemers, beleidsmakers en ontwikkelaars de wooncoöperatie als idee omarmen. We zien ook veel spraakverwarring, windowdressing en dromen die zonder consequentie blijven. Trancity x Valiz en de initiatiefnemers van Het Hollands Woongenootschap vinden dat het tijd is om scherp te stellen op de wooncoöperatie als idee en als praktijk. Onze inzet is om een onafhankelijk, inhoudelijk gedreven maatschappelijk debat op gang te brengen dat de concrete voeding en urgentie vanuit de praktijken verbindt met het brede idee van de commons in de stad. Ons doel is om bij te dragen aan het ontstaan van een infrastructuur, een omgeving waar wooncoöperaties geen leuke uitzondering meer zijn, maar na honderd jaar opnieuw een derde bouwstroom vormen.