samenleving
Sociaal & Groen voorstel
2e concept 16-07-18
I . Commissie Delta Plan Wonen
Korte termijn:
Sociaal & Groen wil dat er een brede taskforce “Delta Plan Wonen” wordt gevormd waarin alle stakeholders vertegenwoordigd zijn, en waarbij (de effecten) onderzocht wordt (indien):
A) corporaties verplicht worden de in sector ‘subsidiabel’ 1) en ‘beschermend’ (zie VII) huizen te verkopen aan coöperaties tegen marktconforme prijzen (huur- en verkoopwaarde);
B) een corporatie-vereniging de enige rechtsvorm zou zijn die bouw, beheer, onderhoud en verkoop van sociale- en middenhuurwoningen beheert;
C) wat de 10% participatie van de corporaties op de vrije markt voor effecten heeft;
D) de overheid (weer) als financier zal optreden (indien nodig) en welke bedrag ermee gemoeid is indien op korte termijn de doelstelling gehaald wordt (750.000 nieuwe woningen);
E) corporaties worden verplicht de verkoop tegen huurkoop te accepteren;
F) de verhuurdersheffing wordt afgeschaft;
(Met de Verhuurdersheffing haalt het kabinet bij de woningbouwcorporaties en andere verhuurders 1,7 miljard euro op, en de komende jaren zelfs nog meer. Deze heffing gaat in het kader van de bezuinigingen naar de algemene middelen en niet naar volkshuisvesting. Toch moet het bedrag middels huurverhoging dus worden betaald door de sociale huurders)
G) of er voldoende bouwgrond / mogelijkheden beschikbaar is/zijn voor de ‘vrije markt’;
H) of het mogelijk is binnen 5-10 jaren 750.000 nieuwe woningen te bouwen;
II. globale werkwijze:
1. De provincies en commissie “Delta Plan Wonen” gaan gezamenlijk, a.d.h.v van de vraag (woningzoekenden), de 750.000 te bouwen woningen over de provincies verdelen.
2. A.d.h.v. de taakstelling nieuw te bouwen woningen wordt per provincie de samenstellingsbehoefte vastgesteld, (studenten, sociale huur, vrije sector enz.) in samenwerking met de gemeenten en woningcorporaties (verenigingen);
3. Samen met de gemeenten wordt het aantal te bouwen woningen en soort per gemeente vastgesteld.
4. Indien het overleg provincie-gemeente niet leidt tot een akkoord ten aanzien van het aantal, de locatie en het soort woningen, kan de provincie overgaan tot aanwijzing (oplegging bouwprestatie).
5. Bestaande regulering moet -indien nodig- gedwongen worden versoepeld indien dit belemmeringen oplevert.
6. Het accent moet liggen op binnenstedelijke bouw. Dit betekent hogere flatbouw, braak liggende terreinen opkopen en (leegstaande) oude slopen. Pas als er geen enkele andere mogelijkheid meer is mag Randstedelijke groenvoorziening aangesproken worden.
Lange termijn:
7. Volgens Maxime Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland (vereniging van bouw- en infrabedrijven) zijn er tot 2040 1 miljoen nieuwe woningen nodig, uitgaande van de huidige ontwikkelingen en verwachtingen. Hiervoor geldt een separaat plan, zij het op langere termijn, waarbij geheel andere mogelijkheden worden onderzocht, zoals bijvoorbeeld wooneilanden op zee.
Wooncondities/ begrippen/standpunten:
8. Zolang het (toereikend) basisinkomen nog niet is ingevoerd blijft de huurtoeslag van kracht.
9. Onder ‘sociale bouw’ wordt thans verstaan die woningen die onder de huidige liberalisatiegrens vallen. De aanduiding ‘liberalisatiegrens’ wordt vervangen door ‘sociale woninggrens’;
10. onder ‘subsidiable huur’ wordt verstaan, een maximum subsidiabele huurprijs af € 800,- p/mnd en een max. inkomen (€ 40.000,-/ € 46,000,-) om gesubsidieerd te kunnen huren;
11. Er komt een onafhankelijk gemeentelijk taxatiebureau die de huur- en verkoopwaarde van woningen aangeeft. Deze wordt ook aangehouden voor de huidige WOZ waarde en taxatierapporten. Voor de sociale en beschermde markt kan daarvan alleen naar beneden worden afgeweken.
12. Indien een woning wordt verhuurd door een corporatie en de huur boven de nieuwe subsidiabele huurgrens komt (€ 800,-) en de huurder niet meer verdient dan 1,5 x modaal (2018: € 55.000,-) dient de verhuurder de huurwaarde conform de huurwaarde-taxatie aan te houden, deze markt wordt de ‘beschermde markt’.
13. Indien vast komt te staan dat er geen sprake is van voldoende (verkoopbare) bouwgrond of bouwmogelijkheden zodat er geen sprake is van een vrije markt worden, zolang die periode duurt, ook in de vrije sector, de huren vastgesteld adhv de huurwaarde (HVW).
14. Vrije marktpartijen hebben ook toegang tot de sociale- en beschermde markt (bouw), maar komen niet in aanmerking voor overheidsfinanciering;
15. In eerste aanleg dienen vooral flats volgens de nieuwe (uit de experimentele fase) concepten gebouwd te worden. Dat wil zeggen met struiken en bomen op etages,
energieopwekkers, luchtreinigers en recreatieve voorzieningen;
III. de woningmarkt-indeling
Uitgaande van de huidige woningmarkt bestaat deze globaal uit 3 segmenten: mensen met (zeer) lage inkomens (A), de middengroep (B) en de groep met boven modale inkomsten (C).
Omdat het maatschappelijk gewenst en noodzakelijk is wil WHD de groepen onder A en B beschermen. De groep onder C behoeft geen bescherming, zodat deze aan de vrije markt kan worden overgelaten, hetgeen waarschijnlijk ook de eigen voorkeur geniet.
Het voorstel behelst 3 huurgroepen:
A. de subsidiabele sector;
B. de beschermde markt;
C. de vrije sector.
IV. kernbezwaar huidige systeem
Het huidige subsidiesysteem gaat uit van de huurprijs van de woning. Boven de ‘liberalisatiegrens’ (711) krijgt een huurder geen huursubsidie, omdat de huurprijs te hoog is. Subsidie echter heeft als doel die mensen financieel te ondersteunen die dat nodig hebben. Dat betekent dat niet de huurhoogte bepalend moet zijn voor subsidie, maar het inkomen.
Sociaal & Groen wil daarom een op inkomen gebaseerd systeem, waarbij de huur irrelevant is. Om te voorkomen dat mensen torenhoge huursubsidie ontvangen moet deze wel gemaximeerd worden. Daarvoor kan een huurgrens als rekeneenheid gelden.
Een tweede bezwaar is dat de huidige liberalisatiegrens een onlogische dan wel betrekkelijk willekeurige grens is. Corporaties houden -om te voldoen aan de bouwafspraken- de huurprijs kunstmatig laag, zodat er een ondoorzichtige tweede subsidievorm is gegroeid.
Een derde bezwaar is de oneerlijke gevolgen van het huidige systeem. Iemand in een ‘sociale woning’ van € 711.- huur krijgt subsidie, terwijl iemand met een lager inkomen – dus vanuit de hulpgedachte meer subsidie nog dit heeft- maar met een huur ad € 725,-, krijgt niets, terwijl verhuizen naar een goedkopere woning niet mogelijk is.
WHD acht dit een oneerlijke en onlogische wijze van huursubsidietoekenning.
V. waardebepaling via HVW rapport
Om een verantwoorde huur vast te kunnen stellen -los van economische marktomstandigheden- moet er voor iedere woning -van studentenkamer tot “Soestdijk’’-, een HVW (Huur- en Verkoopwaarde verklaring) beschikbaar komen, waarbij de huur- en verkoopwaarde a.d.h.v. een puntenwaarderingssysteem wordt vastgesteld. Dit HVW rapport is te vergelijken met het taxatierapport dat voor aankoop van woningen reeds gangbaar is, alsmede de taxatie van de overheid (WOZ waarde). Het HVW vervangt dus beide rapporten/taxaties.
Kenmerkend voor de HVW-verklaring is dat er met alle waardebepalende factoren rekening wordt gehouden, behalve met de commerciële waarde, waar schaarste, speculatie en overvloed een belangrijke factor spelen.
VI. sociale sector wordt subsidiabele sector
Uitgangspunt: huurders met een laag inkomen moeten betaalbare en goede woningen kunnen huren met eigentijdse voorzieningen.
a) Zolang het onvoorwaardelijk basisinkomen (Sociaal & Groen voorstel) niet is ingevoerd dan wel op die hoogte is gebracht (basisinkomen moet voldoende zijn voor een -minimaal- fatsoenlijk bestaan) zodat daaruit de huur kan worden betaald, dienen mensen met een laag inkomen het recht te hebben een fatsoenlijke woning te kunnen huren met eigentijdse voorzieningen. Omdat het inkomen veelal niet voldoende is zal de overheid subsidie geven in de vorm van een inkomensafhankelijke huursubsidie.
b) De huidige sociale huurgrens, welke bepalend is voor de aanduiding ‘sociale huur’ (2018 € 711,-) komt te vervallen (die in de praktijk toch al kunstmatig werd aangehouden, vaak werd de huur geforceerd verlaagd waardoor het zijn belang heeft verloren);
c) Een subsidiabele woning moet over een minimum aantal voorzieningen beschikken (Bouwbesluit) en waarbij het inkomen van de huurder niet boven een bepaald bedrag uitkomt. Uitgaande van een ruime gezinswoning, 2-3 slaapkamers, badkamer, 2 toiletten, zolder en ‘0 op de meter’-energievoorziening, vloerverwarming en tuin of ruim balkon, kan de subsidie tot maximaal € 800,- (2018) huur per maand verstrekt worden (ongeveer hetzelfde als nu rekening houdend met toename energie-transitiekosten).
d) Omdat iedere huurwoning in principe in aanmerking komt voor huursubsidie, dient de aanduiding ‘sociale woning’ vervangen te worden voor ‘subsidiabele woning’.
e) Om in aanmerking te komen voor een subsidiabele woning mag het inkomen bij aanvang niet hoger zijn dan bruto 40.000,- voor alleenstaanden en € 46.000,- voor samenwonenden;
f) Het ‘aftoppen’ van de huurtoeslag komt te vervallen en het ‘passend toewijzen’ wordt weergegeven in een tabel (huurquote), waarin de leefomstandigheden van de huurder in tot uitdrukking komt (student, samenwonend, enz). Deze tabel geeft aan tot welke huurgrens huursubsidie wordt verstrekt.
g) De huurtoeslag is afhankelijk van de maximaal toegestane huurtoeslaggrens (max. € 800,- per maand), het netto inkomen en huurquote (tabel).
h) De huurquote is het percentage dat maximaal aan huur mag worden besteed zodat er voldoende van het inkomen overblijft om een fatsoenlijk bestaan te hebben. Het Nibud hanteert een gemiddelde van 27% (16-37). Ook andere (consumenten) organisaties hanteren soortgelijke percentages.
i) De huurtoeslag wordt het verschil tussen de huurquote (max. te besteden bedrag aan woonkosten) en de (gemaximeerde) huur. Voor de vaststelling van de huurquote komt een tabel, waarbij aan ieder netto inkomen een huurquote wordt gekoppeld.
j) de huurquote en het inkomen worden jaarlijks inflatie gecorrigeerd;
k) de maximale grens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag is gelijk aan de maximale grens om in aanmerking te komen voor een subsidiabele woning (ongeveer € 40.000,- bruto voor alleenstaande, € 46.000,- samenwonenden);
l) vakantiegeld telt niet meer mee voor de berekeningen, vakantiegeld is immers vakantiegeld;
m) Voor zelfstandigen: middeling. Omdat bij zelfstandigen het inkomen kan wisselen en dit verstrekkende financiële gevolgen kan hebben voor de huursubsidie kan het inkomen, net zoals bij de belastingdienst, over 3 jaren gemiddeld worden.
n) in geval van een coöperatie hebben huurders het recht hun huis te kopen van de corporatie o.b.v. huurkoop, waarmee een vaak moeizame weg of zelfs onmogelijkheid van een hypotheek bij een commerciële bank vermeden wordt;
Gevolgen:
1. mensen met lage inkomens krijgen meer huursubsidie, armoede en huisuitzetting
worden hierdoor bestreden;
2. het systeem wordt rechtvaardiger, overzichtelijker en eenvoudiger;
3. doordat het systeem uitgaat van netto inkomens en een omstandigheden afhankelijke percentage (huurquote) wordt de levensstandaard gegarandeerd, en krijgt iedere huurder hetzelfde (bestaans-)recht;
3. de kwaliteit van woningen en wonen wordt gegarandeerd;
4. ook mensen met lage inkomens gaan genieten van energiezuinige voorzieningen
(“0” op de meter);
5. ‘scheefwonen’, zowel naar boven als naar beneden, is een vrije keuze van de huurder en werkt, omdat er genoeg woningen komen, niet meer verstorend;
huurders met een (aanvangs-)inkomen boven de sociale woninginkomensgrens (40.000,- resp. 46.000) komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning;
6. Indien de huurquotetabel uit zou gaan van 20% (behorend bij de laagste inkomens) en 40% voor de hoogste, wordt vanaf € 2000,- netto per maand geen huursubsidie meer verstrekt (2000 x 0.4 = 800,-);
7. Voor de overheid betekent de stijging van de huursubsidie (wordt gefinancierd uit een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek) een goede budgetteringsoperatie zodat de overgang naar het basisinkomen eenvoudiger wordt (minder tekort);
8. bepalend is de aanvangssituatie; ontslag ed. heeft wel gevolgen voor subsidie, maar heeft geen gedwongen verhuizing tot gevolg.
9. Ook de beschermde markt kan huursubsidie krijgen, als er sprake is van verlaagd
inkomen door omstandigheden zoals ontslag, overlijden partner, enz.
voorbeelden:
A) Een alleenstaande volwassen huurder (beschikbaar voor arbeidsmarkt) heeft bijstand en ontvangt € 942,- netto per maand (exkl. vakantiegeld). De huidige maximale huursubsidie is € 354,- per maand bij een huur van € 710,- per maand.
In het Sociaal & Groen voorstel wordt dit: € 942,- x 20% (huurquote) = 188,-. De huursubsidie wordt € 522,- (710-188).
Een huurder met bijstand kan geen huis huren boven een bepaalde huur, bijv. max. € 700,-.
B) Samenwonenden met éénverdiener hebben een inkomen van € 1545,- netto. Huidige huurtoeslag bedraagt € 277,- per maand bij en huur van € 710,-. In het Sociaal & Groen voorstel wordt dit (ongeveer) 1560 x 35% =(546-710)x2= 328,- en € 508,- bij een huur van € 800,-.
VII. Verschil met huidige systeem huursubsidie
Het huidige systeem van huursubsidie is een overheids-tegemoetkoming in de huurkosten.
Sociaal & Groen wil de kwaliteit van een fatsoenlijk bestaan als uitgangspunt, hetgeen tot uitdrukking komt in de huurquote, zijnde het percentage dat maximaal aan huur mag worden besteed zodat er voldoende inkomen over blijft om fatsoenlijk van te kunnen leven, zodat armoede of financiële problemen worden voorkomen. De huurquotetabel is verdeeld in inkomen en leefomstandigheden (student, gehandicapt, samenwonend enz.). Het meerdere boven het percentage is subsidiabel, een wezenlijk ander uitgangspunt en geeft de huurder een wettelijke bescherming tegen armoede, omdat dit uitgangspunt in de huurwetsubsidie moet worden vastgelegd.
VIII. de beschermde markt
Uitgangspunt: huurders die vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor huursubsidie en niet in een sociale woning wonen moeten niet uitgebuit worden als gevolg van marktomstandigheden zoals speculatie en schaarste en dienen een redelijke huur te betalen.
De beschermende markt dient het middensegment: huishoudens met een inkomen dat te hoog is voor een sociale huurwoning, maar voor wie commerciële huur of een koopwoning niet te betalen is.
a) Onder ‘beschermde markt’ wordt verstaan die woningen (status verhuurder speelt geen rol) die o.g.v. het HVW rapport een hogere huurwaarde aangeven dan de subsidiabele huurgrens (€ 800,-) en waarvan het (de gezamenlijke) inkomen(s) hoger is dan € 40.000,- resp. 46.000,- maar lager dan 1,5 maal modaal (€ 55.000,-);
b) Huurders die vanwege gewijzigde omstandigheden aan één voorwaarde zijn gaan voldoen, zoals bijvoorbeeld ontslag, arbeidsongeschiktheid of overlijden partner).
Voor deze categorie geldt een maximum huursubsidie.
voorbeeld/gevolgen:
A. Iemand woont in een huurhuis van € 1200,- terwijl de HWR € 900,- aangeeft met een inkomen van € 50.000,-. De huur moet worden aangepast naar € 900,-.
B. Iemand woont in een huurhuis met een huur ad € 1000,- en een verlaagd inkomen van € 38.000,-. Deze situatie is ontstaan na aanvang huur (overlijden partner, ontslag enz.) Op grond van gewijzigd inkomen komt huurder in aanmerking voor huursubsidie aangevuld (adhv de huurquotetabel) tot € 800,-. Indien de tabel aangeeft dat van dit inkomen maximaal 30% besteed mag worden aan huur, bedraagt dit € 950,- maximaal per maand, zodat zijn maandelijkse huursubsidie € 50,- wordt.
IX. de corporaties
Nagedacht moet worden over de maatschappelijke rol die corporaties (weer) zouden moeten spelen in de samenleving, waarbij terug gegrepen moet worden naar het oorspronkelijke doel: betaalbare en goede woningen voor huurders met lage inkomens. Teneinde toestanden zoals in het verleden te voorkomen zou een corporatie uitsluitend nog een verenigingsstuctuur mogen hebben.
De scheve schaatsen leidden in 2015 uiteindelijk tot de unaniem aangenomen nieuwe woningwet waarin corporaties geheel naar neoliberale snit werden gereduceerd tot verhuurders voor de laagste inkomens. Inmiddels wordt steeds duidelijker dat met het badwater ook een boel kinderen wegspoelden: het bijdragen aan leefbaarheid, het geïntegreerde bouwen ter voorkoming van segregatie, en niet te vergeten: het zorgen voor middeninkomens die op de markt aan de goden zijn overgeleverd. Het kortwieken van de corporaties is tekenend voor het wijdverbreide geloof in het heil van de markt. Door de negatieve publiciteit waren corporaties er bepaald niet populairder op geworden.
In 1994 werden de woningcorporaties onafhankelijk van de centrale overheid.
van woonconsument naar coöperatielid/stimuleren coöperaties
Bij de wooncoöperatie beslissen de woonconsumenten zelf, zowel huurders als huiseigenaren. Beiden zouden lid moeten zijn. Dat is belangrijk, geen principieel verschil meer in het beleid, zoals de laatste decennia, tussen koop en huur. Woonconsumenten zijn in principe gelijkgezind; willen een vriendelijke duurzame wijk, en betaalbaar wonen. De coöperatieve vorm geeft hen de mogelijkheid dit samen te organiseren, zoals bij onderhoud, nieuwbouw, energie, maar ook bij de financiering van hun woningen. Zijzelf moeten middels coöperatieve samenwerking een koopwoning voor de lagere inkomens mogelijk maken. Wooncoöperaties die vanuit een dergelijke doelstelling functioneren zijn ook belangrijk voor aannemers, architecten, banken, en gemeentebesturen. Willen we naar een zichzelf organiserende samenleving dan kunnen wooncoöperaties daarin een belangrijke rol vervullen.
Zelfbestuur, zelfbeschikking, en dus ook zelfbouw bieden hier een oplossing. Dat het kan werken is al bewezen in Scandinavische landen, en ook in Almere, Den Haag, en Enschede. Een wooncoöperatie staat borg voor een bottom-up aanpak. Dit past bij modern wonen, en bij een aanpak in steden gericht op meer sociale cohesie.
eigendom en controle
Woningcorporaties nu hebben meestal de rechtsvorm van een stichting. Niemand is dus eigenaar, en het bestuur heeft het voor het zeggen, kennelijk zonder voldoende controle.
Sociaal & Groen pleit een actieve stimulering en meer voorlichting ten aanzien van transformaties van woningcorporaties naar wooncoöperaties of oprichting daarvan. Daarbij is verstandig beleid geboden: in de woningcorporaties die nog gezond zijn zit veel stil kapitaal verborgen. Dit is maatschappelijk kapitaal dat niet in verkeerde handen moet vallen; dat zijn beleggers die uitsluitend willen participeren om financiële redenen. Bij een wezenlijke verandering van het huisvestingsbeleid zou via coöperaties een maatschappelijk aandeelhouderschap moeten ontstaan. De controle ligt dan bij huurders. Woningen moeten via een coöperatie aan de leden-huurders kunnen worden verkocht. Gegeven de verslechterende condities van burgers t.a.v. de vereiste financiële zekerheden (leeftijd, zelfstandigen) zouden corporaties verplicht moeten worden ook tegen huurkoop de woningen aan te bieden. Dat zou de aanzet zijn tot een wezenlijk anders georganiseerde volkshuisvesting. Het moet niet meer gaan om winstmaximalisatie, maar om maximalisatie van het wonen. De woonconsumenten, huurders en kopers, moeten dat vooral zelf regelen. De overheid behoort slechts een ondersteunde rol te bieden, in de vorm van een organisatie die standaard bijv. notariële akten levert en onderhoudsplannen.
X. lagere huren
De Woonbond stelt dat eigenlijk de huren met tien procent omlaag moeten. En dat kan. Als de verhuurdersheffing wordt afgeschaft kunnen de huren gemiddeld met bijna € 60,- per maand omlaag. In de nieuwe Tweede Kamer is een ruime meerderheid voor verlaging van de verhuurdersheffing en vier partijen willen de heffing helemaal afschaffen. Daarmee trotseerden die partijen de modellen van het Centraal Planbureau (CPB), want die modellen zijn zo opgebouwd dat afschaffing of verlaging een fors gat slaat in de begroting bij de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s. Het CPB-model heeft namelijk geen oog voor alle mogelijke positieve effecten van het afschaffen of verlagen van de heffing (lagere huren, extra werkgelegenheid door meer bouw door corporaties, meer energierenovatie en minder huurtoeslag). Modelmatig is het enige effect dat het een gat slaat in de begroting. En andersom levert het CPB-model de VVD, die de verhuurdersheffing juist met 2,7 miljard wil verhogen, gratis geld op via de portemonnee van de sociale huurders. Sociaal & Groen wil dat de huren omlaag gaan met de afschaffing van de huurdersheffing, de vermogensbelasting (box 3) omhoog en het CPB opdracht krijgt nieuwe modellen te berekenen waarbij wel rekening wordt gehouden met alle effecten.
De huur maakt geen deel uit van de berekening van de koopkracht, dus maatregelen die de huren verhogen of verlagen hebben geen effect op de koopkrachtplaatjes (alleen een afgeleid effect via de inflatie). Bovendien nam het CPB in zijn berekeningen niet mee dat huurverlagingen ook leiden tot minder uitgaven voor huurtoeslag, en dat de staat een deel van de verlaging dus terugverdient. Sociaal & Groen wil dat het CPB wel alle effecten meeneemt in de koopkrachtberekeningen.
XI. Verevening- de middelen-financiering
- Inmiddels is de samenleving ervan doordrongen dat de corporaties hard nodig zijn. Voor betaalbare huren, meer woningen, voor massale energierenovatie en niet te vergeten het intelligent opkopen en slopen van woningen in krimpgebieden. Corporaties moeten dan ook met spoed laten zien dat ze het probleem aan kunnen hetgeen ook hun beschadigde imago ten goede zal komen. De lakmoesproef voor dat vertrouwen is hoe ze de komende jaren omgaan met hun grote financiële reserves. Er is namelijk een klein probleem met het geld waar volgens de Autoriteit Woningcorporaties minstens 100.000 extra woningen mee gebouwd kunnen worden: het zit veelal bij de verkeerde corporaties. Juist corporaties in regio’s met een grote bouwopgave hebben weinig geld, en andersom. Dit vergt een ‘verevening’ en dat is een mooie test voor de maatschappelijke gezindheid van corporaties. Daarbij zal de voorgestelde commissie DeltaPlanWonen mogelijk een ondersteunende rol moeten of kunnen spelen. Al was het maar omdat veel gemeenteraden anders niet accepteren dat ‘hun’ corporatie vrijwillig miljoenen afstaat aan andere corporaties. Een minister met moed gaat aan de gang met de verevening.
2.Volgens Jop Fackeldey, ex-wethouder in Lelystad en vice-voorzitter van de commissie ruimte en wonen van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, moeten gemeenten ook veel beter inzicht krijgen in de financiën van corporaties. Dan pas kunnen gemeenten verstandige keuzes maken in de regionale ‘woonvisies’ en in de prestatie-afspraken die ze met corporaties maken. Sinds de nieuwe woningwet hebben de huurders ook meer te zeggen over het corporatiebeleid. Sociaal & Groen pleit voor meer publieke verantwoording door corporaties: op naar de zaaltjes, discussieer over wat je aan het doen bent, draagvlak verwerven, kom met plannen. Als de corporatie het zelf niet doet, zou de gemeente of provincie sturend moeten optreden.
3. De Autoriteit Woningcorporaties, de nieuwe toezichthouder, stelde onlangs vast dat corporaties, als de rente laag blijft, de komende jaren met gemak 100.000 méér woningen kunnen bouwen dan ze tot nu toe van plan zijn. Door geld te lenen zou dit aantal bovendien nog verder verhoogd kunnen worden. De Autoriteit zegt het in het ‘Sectorbeeld’ net niet hardop, maar tussen de regels klinkt verbazing over het feit dat de corporaties momenteel schulden aflossen – terwijl de bouwopgave groot is, de rente ongekend laag en de huidige verhouding tussen schuld en vermogen veel meer lenen toelaat.
4. Directeur Walter Hamers van corporatie Talis in Nijmegen is het daar van harte mee eens. Talis is, ook aangemoedigd door de lage rente, ‘als een razende aan het renoveren en bouwen’. Een woning van zestig vierkante meter hoeft volgens Hamers op het moment inclusief grond en belasting niet meer dan € 120.000,- te kosten, en je zet de rente dertig jaar vast voor twee procent.
De vraag is bovendien of de financiële parameters die de Autoriteit en het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) hanteren niet strikter zijn dan noodzakelijk, wat de ruimte om te bouwen en te (energie)renoveren beperkt. Ze gaan bijvoorbeeld nog uit van hoge rentes. De fouten die corporaties tot pakweg 2012 maakten betroffen megalomane projecten, riskante financiële producten (derivaten) en zelfverrijking. De regels die in reactie daarop werden opgesteld beperken de corporaties ook in activiteiten die niet met die foute praktijken te maken hebben: het bouwen en verhuren van woningen tegen fatsoenlijke prijzen.
Al met al kunnen corporaties een fors deel op zich nemen van de mogelijk 600.000 extra woningen die tot 2025 nodig zijn. Mits politiek Den Haag hun daarvoor de gelegenheid geeft. Door én te erkennen dat er meer sociale huurwoningen nodig zijn én de corporaties meer ruimte te geven om ook voor middeninkomens te bouwen en te verhuren.
5. pensioenfondsen
Tot nu zijn beleggers weinig happig om nieuwe huurwoningen met betaalbare huren te bouwen. Een deel van de beleggers, namelijk pensioenfondsen, beweert graag dat ze daarmee handelen in het algemeen belang, want dat hoge rendementen goed zijn voor de huidige en toekomstige gepensioneerden. Nog afgezien van de vraag of het niet pervers is om mensen jarenlang hoge huren te laten betalen ‘ten bate van hun pensioen’ valt er nogal wat op de redenering af te dingen. Veel pensioenfondsen beleggen niet rechtstreeks in Nederlandse woningen, maar kopen zich in in een wereldwijd fonds, met kapitaal van oliesjeiks en Chinese vastgoedhandelaren. Dat fonds belegt vervolgens onder meer in Nederlandse woningen, waarmee slechts een deel van de Nederlandse huuropbrengsten terechtkomt bij de vaderlandse pensioenfondsen.
De in te stellen commissie DeltaPlanWonen zou, eventueel met behulp van de regering, pensioenfondsen ertoe moeten bewegen rechtstreeks in corporaties te beleggen, onder voor de fondsen gunstiger condities, zodat dit ook aantrekkelijk wordt.
Tezamen met de reeds aanwezige reserves zou dit voldoende moeten zijn het gehele plan te financieren. Mocht dit niet voldoende zijn, kan de overheid, zoals in het verleden, als (aanvullende) financier optreden.
Gemeenten en provincies moeten aan de slag
Gemeenten en provincies moeten voor het bereiken van de doelen daarvoor ook hard aan de slag. Voor huurwoningen is immers ook grond nodig (of leegstaande gebouwen) én de keuze van gemeenten om die locaties te bestemmen voor huur in plaats van voor koop. Christoffel Klap, directeur van woningcorporatie Ons Doel in Leiden: ‘In heel Leiden zijn er concrete bouwlocaties voor misschien duizend woningen, waarvan twintig procent sociale huur. Dan heb je het dus over bijna niks.’ Zoals gezegd zijn koopwoningen voor gemeenten lucratiever dan huur, en dat geldt zeker voor betaalbare huur.
XII. marktdenken overboord, gemeente is geen bedrijf
Echter een gemeente is geen bedrijf met winstmaximalisatie als doel, en de inkomsten van het grondbedrijf zijn niet heilig. Bovendien staan de grondbedrijven juist in de steden waar veel betaalbare huurwoningen nodig zijn er over het algemeen goed voor. Door de sterke prijsstijging van koopwoningen stroomde het geld de afgelopen jaren binnen. Ook in Amsterdam daalt vooralsnog het aantal sociale huurwoningen: er worden meer sociale huurwoningen verkocht en ‘geliberaliseerd’ dan er bij komen. ‘Gemeenten belijden met de mond dat ze sociale huur of middensegment willen, maar als het erop aankomt zwichten ze toch vaak voor de euro’s’, zegt Vincent Gruis, hoogleraar ‘housing management’ aan de Universiteit Delft. Bovendien mikken steeds meer gemeenten op een hoogopgeleide, welgestelde bevolking, constateert directeur Ronald Paping van de Woonbond. ‘Iedere gemeente wil tegenwoordig kennisstad worden. Een laagopgeleide bevolking past daar niet bij en kost alleen maar geld. Laagopgeleide armere huurders krijgen daardoor steeds minder woonkansen.’ Het tekort aan huurwoningen is oplosbaar, maar vergt van zowel rijk als gemeenten een andere inzet. Voor Sociaal & Groen is het essentieel dat het ingezette neoliberale marktdenken in de sociale sector, zichtbaar en merkbaar overboord wordt gezet.
XIII. ongeoorloofde staatssteun
De discussie over het al dan niet vergroten van de rol van de woningcorporaties draait vaak om de vraag of ze ‘voorgetrokken’ worden ten opzichte van commerciële verhuurders. Corporaties krijgen al een jaar of twintig geen subsidie meer. Volgens Brussel is er echter wel sprake van staatssteun, omdat de leningen van corporaties geborgd worden door de overheid, waardoor de rente lager is, dat scheelt de corporaties op jaarbasis 600 miljoen euro rentekosten. Staatssteun mag van Brussel, maar alleen voor activiteiten die de markt onvoldoende oppakt. Bijvoorbeeld het verhuren van woningen aan mensen die door de markt niet bediend worden.
Brussel beschouwt het ook als staatssteun dat veel gemeenten een lagere grondprijs rekenen voor sociale huurwoningen. Het gaat hier echter eerder om een marktmechanisme dan om staatssteun of subsidie. De grondprijs is namelijk afhankelijk van wat er door de toekomstige eigenaar mee te verdienen is, en aangezien er met koopwoningen en commerciële huurwoningen meer te verdienen is dan met sociale huur verschilt de prijs. Commerciële verhuurders die pleiten voor dezelfde lage grondprijzen als corporaties moeten verplicht worden zich dan ook aan dezelfde voorwaarden te moeten houden als corporaties. Ook hoogleraar Peter Boelhouwer is deze mening toegedaan. Dat betekent een woning gemiddeld minstens vijftig jaar verhuren, aanspreekbaar zijn op maatschappelijke taken, afspraken maken over de huurprijzen én het rendement laten terugvloeien in de volkshuisvesting. Als commerciële partijen dat niet wensen of niet voldoende de markt bedienen, is er volgens Sociaal & Groen geen sprake van ongeoorloofde staatssteun.
XIV de vrije markt
- uitgangspunt : Als de marktwerking op de vrije woningmarkt werkt, daar hoeft niet
in te worden ingegrepen met belastinggeld. Mensen die de huur niet kunnen betalen vallen automatisch onder de 2 andere groepen. Er moet ruimte zijn voor iedereen om te bouwen en te huren wat hij/zij wil en te vragen wat hij/zij wil. Het is onnodig en maatschappelijk ongewenst vermogende mensen (die de huur kunnen betalen) te subsidiëren.
Onder vrije sector wordt verstaan een woningmarkt waarvoor geen enkele overheidsregeling van toepassing is behoudens algemene bouwvoorschriften.
2. marktwerking
De traditionele marktwerking werkt, als aan een aantal essentiële voorwaarden is voldaan.
Aan een voor de consument profitabel werkende markt zijn voorwaarden verbonden, zoals: vrije en voldoende aanbod voor inkoop (grond), transparantie in de marktcijfers en -werking, gelijkwaardige mededinging (aanbestedingen) en voldoende onafhankelijke marktpartijen.
De vrije markt theorie gaat niet op indien er niet voldaan is aan alle voorwaarden, waardoor verstoring optreedt.
Dit is thans het geval bij de inkoop, de beschikbaarheid van voldoende bouwgrond. Thans is er sprake van schaarste, dus de prijzen rijzen de pan uit. Dat heeft tot gevolg dat investeerders en ontwikkelaars geen noodzaak hebben om te investeren in relatief laag renderende huurwoningen.
slot
Het tekort aan huurwoningen is oplosbaar en huren kunnen weer betaalbaar worden, ook voor
de middeninkomens. Maar dan moet Nederland wel af van het idee dat de markt de problemen
op de woningmarkt moet of kan oplossen. Woningen zijn net zo onmisbaar als brood, maar
marktwerking werkt wel voor brood maar niet voor woningen. Bij brood komen er net zo lang
concurrerende bakkers bij tot de prijs van brood tegen de kostprijs aan ligt. Dat is efficiënt, daar
vaart de broodeter wel bij. Dat is bij woningen niet het geval. Dat komt doordat de
investeringskosten voor woningen veel hoger zijn, waardoor lang niet iedereen woningen kan
aanbieden, en doordat het bouwen van woningen aan grotere maatschappelijke restricties
gebonden is (bouwen mag gelukkig niet overal). Maar het komt vooral doordat er met kapitaal
op allerlei manieren (aandelen, ondoorzichtige financiële producten) veel hogere rendementen te
halen zijn dan met betaalbare huurwoningen. Wie per se wil dat dit kapitaal geïnvesteerd wordt
in huurwoningen moet óf de kapitaalverschaffers subsidiëren of hoge huren accepteren, stelt
rechts.
Maar er is een alternatief.
Vandaar bovenstaand voorstel voor het opnieuw uitvinden van de volkshuisvesting. Een volkshuisvesting nieuwe stijl, dat wel. Met grote zeggenschap van huurders én buurten, met scherpe democratische controle en gevarieerde bouw. Een volkshuisvesting die wakker gehouden wordt door wooncoöperaties, zelfbouwprojecten en alle andere vormen van huisvesting, zodat de corporaties op het puntje van hun stoel blijven zitten. En met deugende corporatiebestuurders. Bestuurders die, zoals vier van hen een paar jaar geleden bepleitten in het Brabants Dagblad, zich laten leiden door matigheid, rechtvaardigheid, moed en wijsheid.
Bron en deels overgenomen (o.a.) :
Mirjam de Rijk, Gr. Amsterdammer A. Duivesteijn
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt worden in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch of door fotokopieën, opname, of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur (Sociaal & Groen).
1) zie punt II