voorbeschouwing / inleiding op Sociaal & Groen voorstel DeltaPlan Wonen

 

“zij die zich woningnood moeten inleven, wonen veelal in kastelen”

Wim Lanfermeijer

samenleving
Sociaal & Groen concept 2 160718

Een betaalbare woning voor iedereen

inleiding

Toen voormalig minister van Wonen, Stef Blok afzwaaide, deelde hij mede dat er wat hem betreft één terrein is waar een volgend kabinet zich níet druk over hoeft te maken: wonen. In een volgend kabinet is zelfs geen nieuwe minister voor Wonen nodig, stelde hij een paar dagen voor hij dat ministerie inruilde voor Veiligheid en Justitie. Volgens hem had hij het woonbeleid afgemaakt, de (vrije) markt kan verder haar werk doen. Nu weten we wat Blok onder ‘afmaken’ verstond. Een overzicht van zijn nalatenschap:
Het is een opmerkelijke uitspraak in een periode waarin de wachttijden voor sociale huurwoningen enorm zijn toegenomen en in de media met een grote regelmaat mensen klagen die niet kunnen kopen én niet kunnen huren. Het zijn ongekende toestanden. In een tijd ook dat in de ene helft van Nederland tienduizenden woningen leegstaan en dreigen te verkrotten, terwijl er in de andere helft er een tekort is dat maximaal geschat wordt op 750.000 woningen.
Ongekend lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, 500.000 huishoudens die door de hoge huren niet kunnen rondkomen, middeninkomens die geen kant op kunnen: ‘wonen’ is juist een probleem geworden en één van de grote opgaven voor de komende tijd.
Daar komt nog bij dat onder Blok (tezamen met de PvdA) ook de huurdersheffing tot stand is gekomen, een ordinaire greep in de vermogens van corporaties o.a. om een nationaal probleem, een begrotingsgat, te dichten.
Blok lardeerde zijn uitspraak met de analyse dat de woningmarkt steeds beter functioneert, zodat een minister niet meer nodig is. Met die woningmarkt bedoelt hij dat de huren en de huizenprijzen stijgen en er meer verhuisd wordt. Met de markt gaat het inderdaad goed, maar een winstgevende markt zegt niets over de kwaliteit en betaalbaarheid van het wonen. In een markt kun je niet wonen.
Blok weerspiegelt echter een visie, namelijk die hoe neoliberalen tegen de woningmarkt aankijken. De ‘markt’ is inderdaad goed, maar wel voor de beleggers, de projectontwikkelaars, de speculanten. De rest zoekt het maar uit, dat valt volgens neoliberalen onder eigen verantwoordelijkheid en dus telt hun situatie dan ook niet mee.
De oplossing is minder ingewikkeld dan vaak wordt gesuggereerd, maar vergt wel een heel andere koers dan die van de afgelopen jaren. De oplossing zit in een brede sociale huursector die er ook voor de middengroepen is, in het reguleren van de huurhoogte en in bouwen, veel bouwen. Het goede nieuws: het geld is er.
Al met al helemaal niet het moment om te zeggen dat het werk van de minister van Wonen erop zit. Al was het maar vanwege de grondwet: ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’, aldus Artikel 22 lid 2.
Inmiddels heeft het neoliberale kabinet de gevolgen pijnlijk ervaren en toch maar weer een nieuwe ministerspost ‘wonen’ voorgesteld.

Sociaal & Groen biedt met dit voorstel oplossingsrichtingen voor de woningschaarste en betaalbaarheid.

1. probleemstelling & analyse

1.1.        betaalbaarheid, beschikbaarheid en woonkwaliteit

1.1.1      De betaalbaarheid van wonen is een groeiend en ernstig maatschappelijk probleem, veroorzaakt o.a. door krapte op de woningmarkt en regeringsbeleid. Diverse studies laten zien dat een toenemend aantal huurders een betaalrisico heeft (bijvoorbeeld Kromhout 2013; De Groot et al. 2014; Ministerie van BZK 2016).
Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) stelde in 2016 samen met het Nibud vast dat 18 % van de huurders, een half miljoen huishoudens, te weinig geld overhoudt om in de meest noodzakelijke levensbehoeften te voorzien. Dat aantal is hard gestegen: in 2002 was het nog maar 5 % en in 2012 13 %. De toename sinds 2012 heeft sterk te maken met de stijgende huren, stelt het PBL vast. Het Nibud en het planbureau baseren zich in hun onderzoek op de algemene noodzakelijke kosten voor levensonderhoud. Zou je daarnaast rekening houden met onvermijdelijke uitgaven die voor een deel van de mensen geldt, zoals voor zorg of voor het afbetalen van oude schulden, dan is het percentage nog een stuk hoger, stelt onderzoeker Marcel Warnaar van het Nibud.
Hoe kan het dat een half miljoen huishoudens dit volhoudt, dat er geen sprake is van massale huisuitzettingen? Warnaar: ‘Mensen hebben overlevingsstrategieën variërend van geen kleren meer kopen tot het maken van schulden of rekeningen niet openmaken. Maar dat is niet wat je als maatschappij zou moeten willen.’
Het Nibud meet de betaalbaarheid bewust af aan de noodzakelijke kosten voor levensonderhoud en niet aan de ‘woonquote’ of ‘huurquote’: het percentage van het inkomen dat mensen aan wonen of huur (inclusief energielasten) besteden. Want iemand met een maandinkomen van € 1000,- die 40 % ‘verwoont’ houdt te weinig over om van te leven, terwijl iemand met een inkomen van € 5000,- die 50 % daarvan aan wonen besteedt, toch genoeg overhoudt. Daarom gaat WHD uit van een maximale huurbestedingspercentage, zodat er bij een bepaald inkomen genoeg overblijft om minimaal, maar wel fatsoenlijk van te leven.

‘Minister Blok heeft betaalbaarheid nooit als zijn probleem beschouwd’

Marja Elsinga, hoogleraar woonbeleid en woningmarkt aan de Technische Universiteit Delft: ‘Minister Blok heeft betaalbaarheid nooit als zijn probleem beschouwd. Als mensen te weinig geld hebben om de huur te betalen, is dat volgens hem een inkomensprobleem, geen woonprobleem.’

1.1.2      verhuurdersheffing

De huren stegen de afgelopen jaren niet omdat de kosten voor bouw, onderhoud of beheer stegen, maar omdat het een politieke keuze was om ze te laten stijgen. De vorige minister Blok vond dat de huren van sociale huurwoningen omhoog moesten omdat ze te weinig ‘marktconform’ waren, dat wil zeggen het verschil met de huur van commerciële verhuurders volgens hem te groot was. Om huurverhoging uit te lokken (en de staatskas te vullen) moesten verhuurders van sociale huurwoningen een heffing gaan betalen, van inmiddels 1,7 miljard euro per jaar. Dat is € 700,- per jaar per sociale huurwoning.
De huren zijn inmiddels zo gestegen dat de corporaties de financiële ruimte hebben om, zolang de verhuurdersheffing niet wordt verhoogd, de komende jaren de huren slechts met de inflatie te laten stijgen, stelt de Autoriteit Woningcorporaties vast in het eerder genoemde ‘Sectorbeeld’.

Huishoudens met een gezamenlijk bruto inkomen van € 36.000,- of meer (netto € 2400,- per maand) kunnen sinds begin 2011 niet meer terecht in de sociale huur, en zijn aangewezen op een koopwoning of een huurwoning van een particuliere verhuurder. In veel steden bedraagt voor commerciële huurwoningen de huur al gauw € 1500,- of meer per maand en koopwoningen zijn onbetaalbaar.

1.1.3     oorzaken onbetaalbaarheid

Het aandeel huurders met een betaalrisico neemt al jaren toe. In 2015 had ongeveer 18 % van alle huurders een betaalrisico (Schilder, F. & C. de Groot (2017), Inkomensdynamiek en de betaalbaarheid van het wonen, Den Haag: PBL). Deze huishoudens hebben een besteedbaar inkomen dat lager is dan de woonlasten en de minimale uitgaven aan het levensonderhoud zoals die vast worden gesteld door het Nibud, waarbij uitgaven aan uitjes en vakanties en dergelijke niet eens zijn meegenomen. Een dergelijke situatie resulteert in een risico dat de maandelijkse huur op een gegeven moment niet langer is op te brengen. De toename van het aandeel huishoudens met een betaalrisico is gedeeltelijk het gevolg van de instroom van nieuwe huishoudens met relatief lage inkomens in de huursector. Dat het aandeel huurders met een betaalrisico steeg tussen 2012 en 2015 komt echter vooral door de verslechtering van de financiële situatie van zittende huurders. Hierbij spelen zowel de achterblijvende inkomensontwikkeling als de stijgende woonlasten een rol. Dit laatste hangt samen met de boveninflatoire huurverhogingen in combinatie met bezuinigingen op de huurtoeslag.
Terwijl het aantal sociale huurwoningen daalde, stegen de huren. Tussen 2012 en 2015 namen de huren van sociale woningen – gecorrigeerd voor inflatie – toe met gemiddeld € 40,- per maand, oftewel € 480,- per jaar. In dezelfde 3 jaar daalde het netto jaarinkomen van huurders met € 900,-. Sinds 2009 betalen huurders gemiddeld zelfs bijna € 900,- meer huur, bij € 2200,- minder netto inkomen (alle bedragen gecorrigeerd voor inflatie, bron: WoON 2015, het driejaarlijkse onderzoek van de rijksoverheid). Wie echt weinig geld heeft krijgt een huurtoeslag om de huurprijs te verzachten, maar die toeslag compenseert voor toeslaggerechtigden gemiddeld slechts 35 % van de huurprijs.

1.1.4     Eens een betaalrisico, heel vaak een betaalrisico.

Huurders met een betaalrisico hebben dit vaak voor een langere periode. Ongeveer een derde en ruim de helft van de huurders die in respectievelijk 2009 en 2012 een betaalrisico hadden, hadden dit na 3 jaar nog steeds: in 2012 hadden 384.000 huurders een betaalrisico (CBS 2016). Ondanks dat jongvolwassenen hun inkomen vaak vrij snel zien stijgen, komen langdurige betaalrisico’s relatief vaker voor onder jongvolwassenen dan onder ouderen. Langdurige betaalrisico’s komen ook relatief vaker voor onder zelfstandigen dan onder werknemers in loondienst.
Naarmate men langer een betaalrisico heeft, wordt de kans om uit de betaalrisicozone te raken kleiner. Ongeveer een kwart van de huishoudens die in 2009 en 2012 een betaalrisico hadden, waren in de jaren daarna betaalrisico-vrij. Lang niet alle huishoudens die op enig moment een betaalrisico hebben, zitten hier dus voor langere tijd aan vast. Huishoudens die een betaalrisico krijgen of kwijt raken, hebben vaak te maken gehad met een forse inkomensverandering. Huishoudens die een betaalrisico hebben gekregen, hebben vaker dan andere huishoudens een inkomensdaling van meer dan 5 procent te verwerken gekregen. Voor huishoudens die hun betaalrisico kwijt raakten geldt juist het tegenovergestelde. Ook huishoudensveranderingen gaan gepaard met het krijgen of kwijt raken van een betaalrisico, al is de samenhang minder sterk dan de samenhang tussen inkomensontwikkelingen en betaalrisico’s.

1.1.5    jongeren

Met name jonge huishoudens hebben relatief vaak een betaalrisico (De Groot et al. 2014). Dit roept de vraag op in hoeverre betaalrisico’s een maatschappelijk probleem vormen. Immers, het inkomen van jongeren is in sterke mate onderhevig aan veranderingen, samenhangend met veranderingen in de arbeids- en huishoudenscarrière. Met name op jonge leeftijd vinden er veel levensloopgebeurtenissen plaats die positieve maar ook negatieve gevolgen kunnen hebben op het inkomen en daarmee ook op betaalrisico’s. Daaronder vallen bijvoorbeeld gaan samenwonen, uit elkaar gaan en het verlies van werk.
Vooral voor gezinnen met middeninkomens signaleert het NIBUD problemen: er zijn (veel) te weinig betaalbare passende woningen voor deze groep, wat de prijzen opdrijft en de toch al beperkte ruimte in het budget volledig opslorpt.

1.1.6     huurtoeslag

De huurtoeslag van de Rijksoverheid was en is nog steeds het efficiëntste middel om de betaalbaarheid van de woonlasten te verbeteren, blijkt uit een PBL-onderzoek. Zonder de huurtoeslag zouden veel meer huurders moeite hebben om hun maandelijkse woonlasten te betalen en in de kosten van levensonderhoud te voorzien. Corporaties kunnen ook zelf de huurders tegemoetkomen door af te zien van huurverhogingen en door geen dure huurwoningen meer toe te wijzen aan woningzoekenden met een laag inkomen. Het effect daarvan op de betaalbaarheid van de maandelijkse woonlasten is echter minder groot dan het effect van de huurtoeslag. De huurtoeslag ziet de regering als een nadeel: de relatief hoge en oplopende uitgaven voor de Rijksoverheid.
Sociaal & Groen vindt deze benadering hypocriete politiek; immers, de kosten voor de hypotheekrenteaftrek zijn aanzienlijk hoger. (huurtoeslag 3,9 mld 2018; HRA 14 mld 2017). Hypotheekaftrek is een gemeenschapssubsidie op bezitsvorming.

1.1.7    toewijzen

Vanaf 2016 mogen corporaties daarom geen dure huurwoningen meer toewijzen aan woningzoekenden met een laag inkomen. Dit regeringsbeleid resulteert in een verlaging van de huurtoeslaguitgaven voor nieuwe huurtoeslaggerechtigde huurders. Tegelijkertijd wordt er momenteel nagedacht over een andere huurtoeslagsystematiek omdat de regering geen voorstander is van het toeslagensysteem. Mocht dit resulteren in bezuinigingen op de huurtoeslag, dan kan het aandeel huurders met een betaalrisico nog verder toenemen.
Kerntaak van een woningcorporatie is het huisvesten van mensen met lage inkomens. Een eenduidige en goed toetsbare norm zorgt ervoor dat de mensen met de laagste inkomens de woningen krijgen toegewezen met een voor hen betaalbare huur. Het gaat om huishoudens met een inkomen tot aan de maximuminkomensgrenzen voor de huurtoeslag (in 2018: € 22.400 voor eenpersoons huishoudens, € 30.400 voor meerpersoonshuishoudens beneden de AOW-leeftijd.

1.1.8.    Passend toewijzen

De wet verplicht woningcorporaties om huurtoeslaggerechtigde huishoudens passend te huisvesten. Passend toewijzen houdt in dat de woningen die woningcorporaties toewijzen aan huurders, moeten passen bij hun inkomen en huishouden. Zo moet bijvoorbeeld worden voorkomen dat mensen met een laag inkomen terechtkomen in een te dure woning. Per 1 januari 2016 is de wet voor het toewijzen van huurwoningen door corporaties aangepast.
Soms wordt er geopperd om een uitzondering te maken voor jonge huishoudens omdat jongvolwassenen hun inkomen doorgaans snel zien stijgen. Dit zou er voor pleiten om hen op voorhand al een dure huurwoning toe te kunnen wijzen. Dit lijkt echter geen verstandige strategie: hoewel jongvolwassenen een grotere kans lopen om na verloop van tijd tot de goedkope scheefwoners te gaan behoren dan ouderen, is het overgrote deel van de jonge huurtoeslaggerechtigde huishoudens na drie jaar nog altijd huurtoeslaggerechtigd. Instrumenten zoals tijdelijke huurcontracten, jongerencontracten en tussentijdse inkomenstoetsen lijken dan ook een beter alternatief om goedkope scheefheid tegen te gaan.

1.1.9    Aftopping

Door de ‘aftoppingsgrens’, een begrip uit de huurtoeslag, is voor eenpersoonshuishoudens met een minimuminkomen een huurprijs boven de (lage) aftoppingsgrens ook erg duur tot onbetaalbaar. Een (te) groot deel van de huur moet zelf worden betaald.
Als je huurprijs hoger is dan deze grens wordt je huurtoeslag ‘afgetopt’ ofwel verlaagd. Wat betekent het voor de portemonnee van huurders als hun maandhuur hoger is -of wordt- dan deze grens?
Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet ´basishuur´. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen. De aftoppingsgrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld. E zijn er twee verschillende aftoppingsgrenzen, € 597,30 voor huishoudens met één of twee personen en op € 640,14 voor huishoudens van drie of meer personen.
Aedes (vereniging corporaties) en Platform31 hebben onderzocht voor wat voor effecten deze maatregel tot nu toe heeft gezorgd.

1.1.10    Gevolgen

Volgens Platform31 heeft passend toewijzen er tot nu toe in ieder geval voor gezorgd dat de betaalbaarheid van sociale huurwoningen voor mensen met een lager inkomen is verbeterd. Doordat zij onder de aftoppingsgrens huren, hoeven ze niet extra geld uit eigen zak bij te leggen. Voor mensen met een jaarinkomen tussen de € 36.165,- en € 40.349,- is de betaalbaarheid van sociale huur juist achteruit gegaan; zij moeten nu de duurdere woningen huren. Ook voor ouderen pakt het passend toewijzen soms minder gunstig uit: omdat zij een laag inkomen hebben moeten zij een goedkope woning huren, maar vaak kunnen en willen ze meer betalen omdat ze vermogen hebben. Door het passend toewijzen kunnen zij geen duurdere woning krijgen, waardoor er onnodig veel concurrentie is voor beschikbare, betaalbare seniorenwoningen.

Het passend toewijzen lijkt dus voor de laagste inkomens gunstig uit te pakken, maar Aedes waarschuwt dat de gevolgen op lange termijn nog niet goed in te schatten zijn. Passend toewijzen zou er namelijk voor kunnen zorgen dat de diversiteit van wijken en buurten afneemt, omdat huishoudens met een laag inkomen bij elkaar komen te wonen.

1.1.11    Verplichte toewijzing aan lagere inkomens

Woningcorporaties moeten ieder jaar minstens 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 36.798,- . Maximaal 10 procent mogen ze toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de € 36.798,- en € 41.056,- (2018). De overige 10 procent mogen woningcorporaties vrij toewijzen.

1.1.12     vluchtelingen (status- of vergunninghouders)

Nederlandse gemeentes blijven noodgedwongen vluchtelingen voorrang geven bij het toewijzen van sociale huurwoningen. Door de grote stroom lopen de wachtlijsten voor gewone huurders op. De 390 gemeenten moesten voor 1 juli 2017 ruim 23.000 asielzoekers met een verblijfsvergunning plaatsen, maar daarin leken ze net als het jaar daarvoor niet te slagen. Nog bijna 18.000 ex-asielzoekers krijgen een woning, zo blijkt uit cijfers van Buurtfacts. Op dit moment zitten er volgens het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA) 16.007 vergunninghouders in opvangplekken verdeeld over het land.

Vanaf de herfst van 2015 begonnen de media het geroeptoeter van populistisch-rechts over de gevolgen van de vluchtelingenstroom voor de sociale woningmarkt over te nemen. Het makkelijk te verteren verhaal, dat het voor Nederlanders daardoor nog moeilijker zou worden om een betaalbare huurwoning te vinden, vond en vindt brede maatschappelijke steun. Burgemeesters trokken aan de bel, de oppositie roerde zich en de PVV en FvD stegen in de peilingen. De wachtlijsten werden over de rug van de vluchtelingen plotseling tot oorzaak en probleem verheven, terwijl van dat verhaal aantoonbaar weinig klopt. De wachtcijfers bestonden daarvoor al 10 jaar en werden min of meer genegeerd. Veel gegevens hier zijn ontleend aan het onderzoek van Klaas Mulder en Fokke de Jong (Ruimtevolk), zij doken in de feiten en cijfers.
Een gemeente bepaalt zelf of woningzoekenden recht hebben op voorrang bij een sociale huurwoning. Dit regelt de gemeente in een huisvestingsverordening. Als de gemeente zo’n verordening heeft, dan is zij verplicht om bepaalde groepen voorrang te geven, zoals mensen die mantelzorg krijgen of uit een GGZ-instelling komen. Vergunninghouders horen sinds 1 juli 2017 niet meer automatisch bij de groep die voorrang krijgt als een gemeente een huisvestingsverordening heeft.
Hoeveel asielzoekers met een verblijfsvergunning ergens komen wonen, hangt af van het aantal inwoners in een gemeente. Dit is geregeld in de Huisvestingswet. De precieze aantallen maakt de Rijksoverheid ieder half jaar bekend.

1.1.13      grondslag verhuurdersheffening

De verhuurdersheffing leidde afgelopen jaren niet alleen tot huurverhoging maar is ook zo vormgegeven dat hij het zwaarst drukt op corporaties die de komende jaren de grootste bouwopgave hebben. De hoogte van de heffing is namelijk afhankelijk van de WOZ- waarde van de woningen van de corporatie, en die WOZ-waarde is het hoogste (en steeg de afgelopen jaren pijlsnel) in de steden met de grootste vraag. Dat zijn ook de steden met het grootste woningtekort en daarmee de grootste bouwopgave.

1.1.14      puntenstelsel werkt niet meer

Als de huurkosten ook op termijn in de hand gehouden moeten worden zal naast een mogelijke eenmalige huurverlaging fundamentelere maatregelen genomen moeten worden, zoals aanpassing van het puntenstelsel. Het huidige puntenstelsel, dat de maximale huurhoogte bepaalt voor sociale huurwoningen, beschermt in de praktijk niet meer. De hoeveelheid punten is namelijk sinds een paar jaar sterk afhankelijk van de WOZ-waarde van omliggende woningen. Stijgen de huizenprijzen, al dan niet door huizenbubbels, dan stijgt het puntenaantal en mag de huur omhoog. En misschien nog belangrijker: zodra een woning een enigszins geïsoleerd is en in een geliefd gebied ligt, komt de woning boven de zogeheten liberalisatiegrens uit en is de huur aan geen enkele grens gebonden, omdat de relatie tussen punten en huurhoogte alleen geldt onder die liberalisatiegrens. Met het huidige puntenstelsel kunnen de corporaties, als ze willen, hun huren de komende jaren nog met ongeveer een kwart verhogen én kan ongeveer een miljoen woningen worden ‘geliberaliseerd’: hetzij verkocht, hetzij verhuurd voor een ongeclausuleerde huur.
Het huidige puntensysteem moet daarom vervangen worden door een objectief voor alle woningen geldend puntensysteem, de HWR (huurwaarde) waarin geen economische factoren meer meetellen. De woonomgeving mag best meetellen, maar dan gebaseerd op het feitelijke voorzieningenniveau en woonomgeving, niet op de grillige ontwikkeling van de huizenprijzen. Daarnaast moet de liberalisatiegrens van tafel of in ieder geval sterk verhoogd, zodat zo veel mogelijk huren voortaan afhankelijk zijn van de punten van de woning, en niet van ‘wat de gek ervoor geeft’.

1.1.15    Taakstelling gemeenten

Gemeenten moeten in de 1e helft van 2018 13.000 asielzoekers met een verblijfsvergunning (vergunninghouders) aan woonruimte helpen. De verwachte taakstelling voor de 2e helft van 2018 wordt op 11.000 gesteld.

1.1.16      ander systeem nodig

In Nederland moeten we naar een ander systeem, dat rust brengt op de woningmarkt (1), de prijzen doet dalen (2) of stabiliseren zodat huren weer betaalbaar worden (3) en we afraken van de lange wachttijden voor een woning (4).

1.2        schaarste

1.2.1     De problemen op de woningmarkt worden veroorzaakt door schaarste in de volle breedte. Deze schaarste zorgt voor prijsopdrijving, selectief of eenzijdig aanbod, ongezonde afhankelijkheid en lange wachtlijsten. Dit op zijn beurt heeft weer allerlei negatieve effecten op de samenleving en mensen.
1.2.2     Corporaties moeten het -mede door de verhuurdersheffing- doen met teruglopende budgetten. De Woningwet brengt de corporatie terug naar de primaire doelgroep, maar deze doelgroep wordt steeds groter. Ouderen en hulpbehoevenden blijven langer thuis wonen. Door de vluchtelingenstroom worden corporaties onder druk gezet om haast te maken met de huisvesting van statushouders.
1.2.3      Volgens Christoffel Klap, directeur van woningcorporatie Ons Doel in Leiden, moeten juist corporaties anticyclisch bouwen. De bouwkosten waren de afgelopen jaren ongekend laag door de lage rente en dalende aannemersprijzen, een gouden kans. Maar de corporaties bouwden minder dan ooit. Van ex-minister Blok van Wonen moesten corporaties juist woningen afstoten, de sociale huursector moest kleiner. Ook de commerciële verhuurders bouwden weinig.
Beleggers nemen liever bestaande huurwoningen van corporaties over, want het rendement daarop is hoger dan op nieuwbouw. De afgelopen vijf jaar kregen commerciële verhuurders er ruim 140.000 woningen bij, maar het overgrote deel daarvan (ruim 100.000) werd niet bijgebouwd maar overgekocht van corporaties.
1.2.4     Juist het feit dat de minister wilde dat corporaties een miljoen woningen zouden verkopen aan commerciële verhuurders (wat ze overigens niet deden) maakte het voor beleggers niet aantrekkelijk om nieuwbouwplannen te ontwikkelen. Wat ook niet helpt, is dat gemeenten en ontwikkelaars meer verdienen aan koop dan aan huur. Mede dit beleid bleek een recept voor de schaarste aan huurwoningen.

1.2.5.     weer meer geld verdienen: oplossing beleggers

Volgens onderzoeksbureau ABF, gespecialiseerd in woonprognoses, neemt het aantal huishoudens tot 2025 met 600.000 toe. Maar áls het al lukt om zoveel nieuwe woningen te creëren, dreigen dat vooral koopwoningen te worden. De huishoudenstoename bestaat vooral uit alleenstaanden, die twee keer zo vaak huren als kopen. Van de huidige ‘verhuisgeneigden’ heeft ook bijna de helft een voorkeur voor huur, blijkt uit onderzoek van het CBS en het ministerie van Binnenlandse Zaken. De oplossing die beleggers graag aandragen voor het tekort aan huurwoningen is dat zij voortaan subsidie krijgen om die te bouwen. Die subsidie zou ervoor moeten zorgen dat het beleggersrendement stijgt van pakweg 6 naar 8 %, waarbij de huur nog steeds rond de € 1000,- ligt.
WHD kiest voor een andere oplossing: corporaties moeten flink gaan bouwen voor zowel lage als middeninkomens. Ondanks de huurdersheffing hebben corporaties de middelen daarvoor. Sterker nog, corporaties hebben door een mogelijk te scheutig verkoopbeleid van de afgelopen jaren en de huren iets te enthousiast te hebben verhoogd in combinatie met te weinig investeren, ruim voldoende middelen. Ook blijkt dat veel corporaties geen goed inzicht hebben in hun financiële positie en de waarde van hun vermogen waardoor ze onnodig terughoudend zijn om hun kapitaal maatschappelijk in te zetten.

1.3      woonkwaliteit

Die druk op de sociale woningmarkt noopt tot creatieve oplossingen, zoals het transformeren van leegstaande kantoorgebouwen. Verhuurders opperden al om woningen te laten delen. Om huren ook voor de laagste inkomensgroepen in de samenleving betaalbaar te houden, wordt steeds vaker gekozen voor een gedifferentieerd kwaliteitsbeleid (verlagen kwaliteit). De discussie over wat daarbij het minimale kwaliteitsniveau is (Bouwbesluit of hoger), is komende. WHD ziet die noodzaak niet.
De huurwoningen die afgelopen jaren wel werden gebouwd, bestonden bovendien voor een groot deel uit studenten-eenheden. Studenten zijn voor zowel commerciële als sociale verhuurders lucratief, legt Bastiaan van Perlo van de Woonbond uit. ‘Ze stellen weinig eisen aan de woning en aan de woonomgeving, en een “studio” van twintig vierkante meter is al snel lucratief te verhuren.’ Anders dan de overige huurders hebben studenten bovendien een sterke lobby, ook vanuit bijvoorbeeld universiteiten en gemeenten die zich graag als kennisstad afficheren.
Een zware discussie voor de komende tijd zal te energietransitie betreffen, waarbij de vraag kwaliteit en kosten een centrale rol zal spelen.

2.     marktwerking

2.1     Marktwerking werkt maar alleen als er aan een aantal voorwaarden is voldaan. De belangrijkste is dat aanbieders vrij en relatief eenvoudig tot de (aanbiedings-) markt moeten kunnen toetreden, en er voldoende aanbieders zijn. Vrije concurrentie werkt alleen als er voldoende marktpartijen zijn.
Voor nutsvoorzieningen geldt die voorwaarde bijvoorbeeld niet, zodat nutsvoorzieningen volgens WHD in overheidshanden moet blijven. Diverse experimenten, waarbij er sprake was van een monopolistische marktpartij, hebben aangetoond te falen op allerlei gebied.

De vraag is of de woningmarkt toegankelijk genoeg is om aan de markt over te laten. Schaarste is vaak een teken dat de vrije markt belemmerd wordt. Immers, schaarste betekent vraag en in een vrije markt wordt die automatisch opgevuld.
Nu de schaarste op de woningmarkt decennia aanhoudt, kan vastgesteld worden dat kennelijk de woningmarkt als vrije markt is verstoord en niet (meer) werkt, met de huidige problemen als gevolg.
De woningmarkt is echter te complex en er hangt teveel vanaf om de snelle conclusie te trekken, dat de marktwerking heeft gefaald. Immers, de markt is afhankelijk van de inkoop, en dat is grond en vergunning.
De grond is schaars en het verstrekken van vergunningen verloopt vaak stroperig op ambtelijke en politieke gronden.
De overheid heeft ook een stevige vinger in de markt door flinke wet- en regelgeving op te leggen zodat alleen daarom al een volledig vrije markt geen sprake meer is.
Door te schaarse bouwgrond, een zware overheidsinmenging en politiek beleid is er geen sprake meer van een vrije woningmarkt.

2.2     middensegment

De afgelopen jaren wekte de politieke meerderheid in Den Haag en een hele serie adviesorganen de indruk dat middeninkomens veel belang hebben bij een grotere commerciële huursector. Maar waarom eigenlijk? Wie de adviesrapporten en beleidsnota’s leest, ontdekt dat het hierbij niet over de belangen van de middeninkomens gaat, maar over markt en marktwerking als doel op zich.
De kaarten zijn, als het om middeninkomens gaat, al veel te lang gezet op commerciële verhuurders, vindt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems in Delft. ‘Beleggers zijn op aarde om winst te maken, dat kun je ze niet kwalijk nemen’, zegt hij. ‘Maar het betekent én hoge huren én ze vertrekken zodra er ergens anders met kapitaal meer geld te verdienen is dan met huurwoningen.’
Bovendien zetten beleggers de huurwoningen vaak na pakweg vijftien jaar om in koopwoningen (voordat er groot onderhoud nodig is) waardoor de hoeveelheid huurwoningen er niet fundamenteel door stijgt. Boelhouwer: ‘Ze vliegen er net zo snel weer uit als ze er bij komen.’
Amsterdam probeert op dit moment afspraken met beleggers te maken om woningen in ieder geval 25 jaar niet te verkopen, in ruil voor een korting op de grondprijs, maar een corporatiewoning wordt gemiddeld minstens vijftig jaar verhuurd. Bovendien eisen commerciële verhuurders grote zekerheden, bijvoorbeeld dat het maandsalaris van de huurders 4,5 keer de huur is.
Amsterdam probeert afspraken met beleggers te maken om woningen in ieder geval 25 jaar niet te verkopen, in ruil voor een korting op de grondprijs, maar een corporatiewoning wordt gemiddeld minstens vijftig jaar verhuurd. Bovendien eisen commerciële verhuurders grote zekerheden, bijvoorbeeld dat het maandsalaris van de huurders 4,5 keer de huur is.
Door de middeninkomens weer toegang te geven tot de gereguleerde huur zijn er niet vanaf morgen méér woningen. Maar het zorgt er wel voor dat corporaties weer mogen gaan bouwen voor de middengroepen én dat middeninkomens aanzienlijk minder huur kwijt zijn, zonder dat dit de samenleving extra geld kost. Een eenvoudige rekensom laat zien dat een woning van 85 vierkante meter niet meer dan 750 euro huur per maand hoeft te kosten.

3.    marktvolume

3.1    Nederland telt ruim 7,5 miljoen huizen, 4 miljoen koop- en bijna 3,5 miljoen huurwoningen.
Volgens de belangenorganisatie ‘De Woonbond’ (“Rutte III moet radicaal breken met zijn huurbeleid”) zijn niet alleen de huurprijzen hard gestegen, maar is het aantal sociale huurwoningen in de afgelopen regeerperiode ook flink gedaald.
De investeringen door woningcorporaties liepen en lopen terug, net als de totale voorraad sociale huurwoningen. Doordat de nieuwbouw de sloop van oude woningen en de verkoop van betaalbare en duurdere sociale huurwoningen niet bijhoudt, daalde het aantal sociale huurwoningen met ruim 250.000 tussen 2009 en 2015. De vrije sector, waar de duurdere huurwoningen in vallen, nam juist fors in omvang toe.

Het aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties nam sinds 2009 met 260.000 af, van 2,27 miljoen naar 2,01 miljoen in 2015, door verkoop en door ‘liberalisatie’. Terwijl het aantal mensen dat op zo’n woning is aangewezen in diezelfde periode met enkele honderdduizenden toenam. Dat heeft te maken met
1) inkomensdaling (gemiddeld daalde het besteedbare inkomen van huishoudens met 6,6 procent sinds 2009); 2) de zorgpolitiek (langer zelfstandig thuis wonen; 3) minder tehuizen en opvanghuizen voor ouderen, psychiatrisch patiënten, gehandicapten); 4) de komst van vluchtelingen; 5) de strengere huizenkoopregels; 6) de vermindering van vaste arbeidscontracten (waardoor mensen met onzeker werk minder snel een hypotheek krijgen).

3.2     wachttijden

In 2006, het jaar van de Maserati-affaire, bedraagt de minimale wachttijd voor een huurwoning in Amsterdam 13,5 jaar. In het jaar waarin Woonbron de ‘’SS Rotterdam’’ aanschaft (2005), kwamen op elke vrijkomende huurwoning 151 reacties van Rotterdamse woningzoekenden binnen.

Ook buiten de Randstad is de kans om snel een woning te vinden klein. Zo is bijv. de gemiddelde slaagkans om binnen een jaar in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen een woning te vinden 9 procent. In Amersfoort is de wachttijd 7 jaar. De wachttijd op het platteland van Limburg, Groningen en Friesland is aanzienlijk lager. Mensen die echt haast hebben schrijven zich vaak niet eens meer in maar zoeken andere oplossingen: bij ouders blijven wonen, een caravan huren of – als je daarvoor genoeg verdient – huren van een particuliere verhuurder.

3.3     Meer huishoudens

De toename van de hoeveelheid huishoudens, en daarmee de vraag naar extra woningen, is mede afhankelijk van politieke beslissingen. Zo heeft het leenstelsel er mede voor gezorgd dat jongeren langer thuis blijven wonen. Ook de regels voor de AOW, bijstand, belastingen, zorgkosten, erfenissen hebben effect op de hoeveelheid huishoudens en daarmee op de vraag naar extra woningbouw. Hetzelfde geldt voor de regelgeving rond sociale huur. Doordat bij de toegang tot sociale huurwoningen gekeken wordt naar het gezamenlijke inkomen gaan mensen minder snel samenwonen: een stel heeft samen al gauw een inkomen van meer dan € 40.000,-, te veel voor een sociale huurwoning, terwijl ze beiden als alleenwonenden wel recht hebben op een sociale huurwoning. De discussie over de vraag welke huishoudensverdunning voortkomt uit werkelijke woonwensen en welke uit onbedoelde effecten van beleid wordt in Nederland nog nauwelijks gevoerd.
De voorspelde toename van het aantal huishoudens met zo’n 65.000 per jaar, de komende jaren, is overigens in historisch perspectief niet hoog. Vanaf begin jaren zeventig tot begin jaren negentig van de vorige eeuw kwamen er in Nederland jaarlijks gemiddeld meer dan 100.000 huishoudens bij. Daarna zwakte het wat af, naar zo’n 60.000 per jaar (Mirjam de Rijk, Gr. Amsterdammer)

4.     Scheefwoners niet het probleem

Een veelgehoord argument is dat de voorraad sociale huurwoningen wel degelijk toereikend is voor de doelgroep die daar recht op heeft (inkomen tot ongeveer € 35.000,-) maar dat veel woningen door huurders met een hoger inkomen worden bewoond: de zogeheten scheefwoners.
Een inkomensafhankelijke huurverhoging zou moeten bevorderen dat deze groep door gaat stromen naar de koopsector. Op de rekenmachine van Blok klopte deze redenering, maar in de praktijk niet. Voor velen is er simpelweg geen alternatief op de koopmarkt. Met een inkomen van vlak boven de inkomensgrens voor de sociale huur zijn er maar weinig koopwoningen betaalbaar. (Het maximum te verkrijgen financieringsbedrag is € 150.000,- inclusief kosten koper). Daarnaast kunnen grote groepen huurders geen hypotheek krijgen. Meer dan een derde van de werknemers met een middelbaar opleidingsniveau (en een middeninkomen) heeft geen vast arbeidscontract en is daardoor kansloos bij de bank. Zelfstandigen krijgen nauwelijks een hypotheek. De markt zit op slot.

Door de uitstroomfantasie wordt de noodzakelijke omvang van de sociale voorraad steevast te laag ingeschat. In dat klimaat konden corporaties en gemeenten overeenkomen dat een flink deel van de vrijkomende huurwoningen mocht worden verkocht. Daarmee konden corporaties ook de verhuurdersheffing betalen.

5.    Double bubble

Anders dan de ‘statusloze’ woningzoekende (met de laatste vluchtelingenstroom veranderde dat) die overal in Nederland vergeefs wacht op een betaalbaar huurhuis, is de ‘statushouder’ in de AZC’s maar al te zichtbaar. Er ontstond een ‘double bubble’: er is in de opvang geen plaats voor nieuwe vluchtelingen zolang de oude niet kunnen worden uitgeplaatst. Daarom moeten gemeenten aan de bevolking uitleggen dat vluchtelingen voorrang kregen en krijgen terwijl het eigen volk geen huis vindt.
De ‘burst of the bubble’ kwam op een moment dat de wachttijden toch al fors toenamen. De oorzaak daarvoor ligt deels aan de aanbodkant (krimp van de betaalbare voorraad door sloop en verkoop). In oktober 2014 meldde het Kadaster dat het aantal starters in de koopmarkt sterk is gedaald: in 2005 werden 120.000 woningen per jaar verkocht aan starters, op dit moment is dat ongeveer de helft.
Dat betekent niet dat de ‘nog-niet-kopers’ ineens niet meer hoeven te wonen. Als ze al huurden, blijven ze dat doen en maken ze geen ruimte voor anderen. Als ze nog thuis woonden of studeerden wordt de eerste eigen woning een huurwoning. Bij een gelijkblijvend aantal jonge huishoudens stijgt de druk op de huurmarkt hierdoor met 60.000 huishoudens. Dat jongeren meer afhankelijk van de huurmarkt zijn blijkt ook al uit de huidige woonsituatie. Woont gemiddeld ongeveer 60 procent van de Nederlanders in een koopwoning, in de leeftijdsgroep tot 35 jaar is dit slechts 46 procent. Meer dan de helft huurt dus, en dat percentage stijgt.

6.    Vergrijzing

Er zijn ook ontwikkelingen ‘aan het eind’ van de wooncarrière. Ouderen blijven steeds langer in hun huidige woning. De vroegere uitstroom uit huurwoningen naar verzorgingshuizen is niet meer. Bovendien is de vraag wat de oudere eigenaar-bewoners gaan doen. De teneur is nu nog, dat ze het liefst in hun koopwoning blijven wonen. Maar dat is niet vol te houden als ze zorg nodig hebben die niet door de overheid meer wordt betaald.
De stap van koop naar huur werd lang als een stap terug gezien, maar het is niet ondenkbaar dat een volgende generatie zijn zorg alleen kan betalen als de spaarpot van de eigen woning is stukgeslagen. Huren is dan zo gek nog niet. Dat betekent nog meer vraag.

7.    Huur- en verkoopwaarde

Het WHD-voorstel gaat uit van de vaststelling van een huur- verkoopwaarde. Dit is te vergelijken met de huidige taxatierapport en puntensysteem. Nadeel van het huidige systeem is dat de taxatierapporten door lokale makelaars worden opgesteld, met grote verschillen. Een meer gedetailleerd puntensysteem voor de mate van voorzieningen, ouderdom enz. zou een objectievere waardevaststelling moeten waarborgen waarbij economische factoren buiten beschouwing worden gelaten (‘uitsluiting gekte van de markt’).

8.    resume markt

8.1 vraag factoren

Resumerend kan worden vastgesteld dat de vraag naar huurwoningen de komende jaren enorm stijgt. Door demografische ontwikkelingen stijgt het aantal huishoudens sterker dan het aantal woningen. Veranderingen in de arbeidsmarkt leiden tot een afname van de hypotheekmogelijkheden: fors meer huishoudens hebben (regelmatig) geen werk, het aantal zelfstandigen stijgt sterk (krijgen geen/zeer moeilijk een hypotheek) en van de werknemers heeft een groot deel geen vast contract. En dan zijn er de veranderingen in het zorgbeleid waardoor ouderen zelfstandig moeten wonen en een flink deel van hun eigen zorg moeten inkopen.
Misschien moeten we zo langzamerhand eens durven nadenken over de vraag of een landelijke woningvoorraad die voor ongeveer 60 procent uit koop bestaat nog wel van deze tijd is. Nog even los van de vraag wie die woningen moeten verhuren: corporaties, marktpartijen, coöperatieven of – zoals in België veel voorkomt – particuliere huishoudens die twee of drie panden bezitten.

8.2 Volgens de rapporten kan de groei van de behoefte aan huurwoningen ten opzichte van een jaar of vijf geleden veilig ingeschat worden op zo’n 100.000 huishoudens. Een deel daarvan huurt al, maar zou in vroeger tijden zijn doorgestroomd naar de koop. De anderen zoeken voor het eerst een plekje op de huurmarkt. Het aandeel van de erkende vluchtelingen (de taakstelling statushouders) is hoogstens 10 procent, maar ze vormen de best zichtbare groep voor de politiek, de media en de bezorgde, angstige en boze burger. Misschien wordt het tijd om al die anderen ook de status te geven die ze verdienen: mensen waarvoor huren de enige optie is.

9.    Koopwoningen daalt

Het aanbod koopwoningen is de afgelopen in bijna 15 jaar nog nooit zo laag geweest, benadrukt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. „We moeten terug naar 2003 om aanbodaantallen van onder de 60.000 bij de NVM te vinden”, stelt hij. „De daling gaat nog steeds het snelst bij appartementen: daar staan er maar liefst 47,6% minder van in aanbod dan vorig jaar.”
Hoewel er inmiddels circa 50.000 woningen per jaar worden gebouwd, is de productie volgens Jaarsma nog steeds te weinig. Voor 2018 verwacht hij een tekort van 200.000 woningen. „Met deze productie zal het grote woningtekort nauwelijks ingelopen worden.”
Pas als de woningbouw wordt opgeschroefd naar zo’n 80.000 per jaar, zal het tekort in 2025 zijn teruggelopen naar 100.000 woningen.

10.     Gevolgen parlementaire enquete

Het rapport van de Commissie Parlementaire Enquête Woningcorporaties heeft het falen van bestuur en toezicht binnen het bestaande (geneoliberaliseerde) systeem aangetoond. Hoe het op vele plaatsen verschrikkelijk fout ging werd pijnlijk bloot gelegd en werden huurders als het ware slachtoffer van de slechte naam en het slechte gedrag van woningcorporaties. Een deel van het politieke spectrum heeft al heel lang de pest aan corporaties, maar door de schandalen die tussen 2005 en 2012 aan het licht kwamen -Maserati’s als dienstauto, grondspeculatie, derivatenhandel en megalomane projecten– hielden de corporaties geen vrienden meer over. Het resulteerde in een monsterverbond tussen links en rechts. Rechts omdat het altijd al vond dat deze semi-publieke instellingen eigenlijk de markt van commerciële bedrijven verstoorden, links omdat het tabak had van de woeste avonturen en de zelfverrijking van sommige corporatiedirecteuren. Met name de verhuurdersheffing kan niet los worden gezien van de verdomhoek waar corporaties dankzij hun eigen gedrag –althans het gedrag van sommigen en het gebrek aan correctie bij anderen– in verzeild waren geraakt. Alleen moesten de huurders die heffing grotendeels betalen.
Een speciale vermelding in dit verband verdient Jacques Monasch, tot september 2015 PvdA-woordvoerder wonen in de Tweede Kamer. Hij had zo’n gruwelijke hekel aan corporaties en aan de toenmalige directeur van corporatie-koepel Aedes (zijn partijgenoot Marc Calon) dat hij van schrik vrijwel alle maatregelen steunde die de corporaties het leven zuur maakten, ook als dat ten koste ging van de huurders.
De misstappen van corporaties waren een gevolg van de ‘verzelfstandiging’ in de jaren negentig, daarover laat het onderzoek van de parlementaire enquêtecommissie in 2014 geen misverstand bestaan. Van oudsher stonden corporaties onder ‘toezicht’’ van hun huurders en leden (het waren toen grotendeels verenigingen) en bij tijd en wijle door het parlement. Maar in de jaren negentig, op de golven van de ‘derde weg’ in de sociaal- democratie en de ‘deregulering en marktwerking’ van de paarse kabinetten, gebeurde wat in die jaren met veel publieke instellingen gebeurde: ze werden (deels) vermarkt. Woningcorporaties kregen voortaan geen subsidie meer, moesten hun eigen broek ophouden, gingen ‘maatschappelijk ondernemen’. Het gedrag en het beleid van de organisaties werden sterk afhankelijk van de toevallige directeur. Een deel van de 350 corporaties die Nederland rijk is, maakte daar een puinbak van. Sinds de nieuwe woningwet van 2015 zijn de taken van corporaties sterk ingeperkt en is de controle versterkt. De conclusie is gerechtvaardigd: het neoliberale beleid heeft gefaald.

11. Woningmarkt georganiseerd

11.1 In Nederland zijn wooncorporaties ontstaan als gevolg van een maatschappelijke behoefte: betaalbare goede woningen voor hen die weinig verdienen. Deze verenigingen hebben bijna anderhalve eeuw goed gefunctioneerd en werden door de overheid (voor-)gefinancierd en gereguleerd.

11.2 Begin jaren negentig zijn woningcorporaties verzelfstandigd omdat de VVD de overheidssubsidiëring voor de volkshuisvesting wilde beëindigen, zodat de miljardenleningen aan woningcorporaties niet langer zouden meetellen voor de staatsschuld. Als gevolg van dit neoliberale beleid heeft de VVD aan die goede voorziening een einde gemaakt door de wet in 1995 aan te passen. Staatssecretaris Heerema (CDA) was in 1995 gestart met de ‘bruteringsoperatie’, waarbij de corporaties verregaand werden verzelfstandigd en vermarkt, in elk geval financieel van de overheid werden ontkoppeld. De VVD vond dat wooncorporaties zich als marktpartijen moesten gaan gedragen en ook in de vrije sector moesten investeren en gaan concurreren.
Nadat het rijk amper meer een financieel belang had bij de sector, was het overheidstoezicht op de sector tegelijk sterk afgebouwd. Hoewel de sector in juridische zin vrijwel volledig was verzelfstandigd, bleek in de decennia daarna uit allerlei Kamervragen en media-aandacht dat in brede kring werd verondersteld dat de rijksoverheid nog een stevige grip had op de woningcorporaties.

11.3 Dit vrijgeven aan de markt leidde tot gegraai en wantoestanden. In januari 2012 kwam naar buiten dat er ernstige financiële problemen waren bij de grootste woningcorporatie, Vestia. De corporatie was in de problemen gekomen door een megafraude rond een grote portefeuille derivaten en kampte tijdens de Vestia-affaire met een miljardentekort. Ook andere woningcorporaties, zoals Woonbron (met het SS Rotterdam), De Kleine Meierij (DKM), Rochdale en SGBB, haalden het nieuws door financiële problemen. Hierop nam de Kamer het initiatief om een parlementaire enquête commissie in te stellen naar het stelsel van woningcorporaties (zie punt 10).

11.4    marktwerking: kil en onmenselijk

Bij de woningcorporaties met hun marktwerking en machtspositie werd de verandering voor de huurder ook voelbaar: bij een huurachterstand van 3 maanden werden incassobureaus ingeschakeld en als dat niet hielp werden huurders voor de kantonrechter gesleept. Bij gebleken financieel onvermogen werden de bewoners met wel of geen kinderen de straat op gezet (letterlijk) en kon men het zelf verder wel uitzoeken, een VVD ideaal. Er was en is geen sociaal vangnet aanwezig voor dakloze burgers zodat die richting het leger des heils worden gestuurd die onderhand een eigen regelgeving heeft ontwikkeld met privileges. Het Leger des Heils hoeft geen verantwoording af te leggen. Samen met de Rabobank een CDA bolwerk.
Een kil en onmenselijk beleid want op straat betekent geen onderdak, geen goede voedselvoorziening of sanitaire gelegenheid en geen medische voorzieningen of sociaal leven en barre mensonterende weersomstandigheden. Door de verzelfstandiging van Heerema kregen de landelijke woningcorporaties teveel bestuurlijke macht en invloed op de woningbouw en huisvestingsbeleid binnen de gemeentes. Ook voerden zij hun kerntaken niet meer altijd uit zoals voor de helft koop- woningen bouwen en voor de andere helft sociale huurwoningen. Zij gingen zich ook toeleggen op commerciële activiteiten die buiten hun taakstellingen vielen (derivaten-handel) en zich bemoeien met zorg en welzijnsvraagstukken terwijl dat niet hun werkterrein is en er een zekere ‘sociale macht’ is ontstaan. Dit alles kwam na 16 jaar in de publiciteit.

11.5    de coöperatie

Onder coöperatief verband wordt verstaan het ‘wonen in zelfbeheer’ als huurders en/of kopers zich organiseren om gezamenlijk hun woonsituatie vorm te geven. Democratische controle en vrijwillige deelname door de bewoners staan daarin centraal.
De variant van zelfbeheer die het verste gaat, is de wooncoöperatie (niet te verwarren met de woningcorporatie). Bewoners richten dan een ‘coöperatieve vereniging’ op en nemen gezamenlijk het eigendom of het beheer van het hele wooncomplex over. Een coöperatieve vereniging is een rechtsvorm die een aantal eigenschappen heeft van een onderneming of bedrijf. Ook in de wooncoöperatie staan democratische controle en vrijwillige deelname door de leden centraal.
In het verleden waren coöperaties op het gebied van wonen ook in Nederland gebruikelijk, maar na de Tweede Wereldoorlog werden ze verboden. Er kwamen woningbouwverenigingen en -stichtingen voor in de plaats.

11.6    maatschappelijke verantwoordelijkheid

Als organisaties miljoenen mensen betaalbaar moet huisvesten, ruim twee miljoen woningen beheert en grote invloed heeft op de leefbaarheid van steden en dorpen rust op hen een gigantische maatschappelijke verantwoordelijkheid. Een deel van de 350 corporaties heeft van die verantwoordelijkheid in het recente verleden een potje gemaakt, waarbij ze in hun ‘ondernemersgeest’ vaak aangemoedigd werden door regering en gemeenten. Dit wanbeleid heeft zelfs tot een parlementaire enquete geleid. WHD denkt dat e.e.a. het beste geborgd kan worden in een verenigingsstructuur met een vorm van overheidstoezicht.

11.7    Woningwet 2015

De Woningwet 2015 die sinds 1 juli 2015 van kracht is, geeft huurders in de sociale huursector die een ‘wooncoöperatie’ willen starten, voor het eerst weer een aantal rechten.
Het Nederlandse ministerie voor Wonen maakt onderscheid tussen drie vormen van wooncoöperaties:
11.8 De ‘koperscoöperatie’ waarbij zittende huurders zelf hun eigen woning kopen en vervolgens in coöperatief verband het beheer gaan organiseren. Deze variant lijkt veel op het model van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
11.9 De ‘beheercoöperatie’ waarbij huurders (delen van) het beheer van hun wooncomplex overnemen, zonder de woningen te kopen.
11.10 De wooncoöperatie als ‘collectieve eigenaar’ van het wooncomplex. De wooncoöperatie kan de woningen verhuren of gebruiks- of lidmaatschapsrechten uitgeven aan de bewoners.

11.11     de regiecorporatie

De regiecorporatie is een betrekkelijk nieuw model ontwikkeld door drie woonexperts onder wie hoogleraar Vincent Gruis van de TU Delft, waarbij ook WHD kernlid John van der Pauw betrokken was. Het doel was om de efficiency in de volkshuisvesting sterk te verbeteren en de kosten te verlagen. Deze maatschappelijke verhuurders-vorm beperkt zich tot beslissingen over aankoop, verkoop, prijs en kwaliteit van woningen. De verhuur, bouw en het onderhoud is niet zoals bij de huidige corporaties in eigen handen, maar geheel uitbesteed aan marktpartijen. Leefbaarheid en stedelijke ontwikkeling is niet meer haar eerste verantwoordelijkheid, beschrijven de drie deskundigen. Dat is misschien een schaduwzijde, erkennen ze, maar tegelijkertijd kan het bewoners ’emanciperen’ omdat de corporatie ‘niet in de verzorgende stand schiet’.

12.     Mogelijkheden voor sociale huurders

Bewonersgroepen die een wooncoöperatie willen starten in woningen die het bezit zijn van een woningcorporatie, hebben op basis van de Woningwet en het BTIV 2015 (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting bevat nieuwe regels voor woningcorporaties) de volgende mogelijkheden:

a) Het moet gaan om minimaal vijf woningen die bij elkaar in de buurt staan.
b) De meerderheid van de initiatiefnemers (50% +1) moet een inkomen hebben tot
€ 38.950,-.
c) Zij krijgen dan zes maanden de tijd om een coöperatieplan (bedrijfsplan) op te stellen. De woningcorporatie mag de betreffende woningen dan zes maanden niet verkopen. d) De bewonersgroep krijgt minimaal € 5.000,- voor onafhankelijk advies (te betalen
door de woningcorporatie).
e) Het coöperatieplan moet voorzien in een plan voor de organisatie van het zelfstandig onderhoud en beheer van de woningen.
f) Ook een klachtenreglement is verplicht.
g) Als de wooncoöperatie er komt, dan krijgt die een bruidsschat mee van vijf jaar onderhoudsreserveringen voor de betreffende woningen.

13.    Mogelijkheden, maar geen garanties

13.1 De wet maakt het bewoners weliswaar mogelijk om ‘collectieve eigenaar’ te worden van een wooncomplex, maar heeft geen voorzieningen geregeld om collectieve financiering daarvoor toegankelijker te maken. En dat is in de praktijk een flink struikelblok voor initiatiefgroepen. WHD heeft daarom een koopvoorziening opgenomen.
13.2 Een woningcorporatie is ook niet verplicht om haar woningen te verkopen of in beheer te geven aan een wooncoöperatie. Als de verhuurder dat niet wil, dan is hij nergens toe verplicht. De Woningwet verplicht hem alleen om een bewonersgroep een ‘kans te geven’ door zes maanden de tijd te geven, er over in overleg te treden en minimaal € 5.000,- ter beschikking te stellen om een coöperatieplan te maken.
13.3 De Woningwet voorziet ook niet in een vorm van geschilbeslechting als hier meningsverschillen over ontstaan tussen de woningcorporatie en de bewonersgroep. Wat dat betreft is het voor initiatieven van wooncoöperaties erg belangrijk om draagvlak voor hun plannen te hebben, ook bij de gemeente en huurdersorganisaties. Dat is niet eenvoudig.

14.    Actieprogramma wooncoöperaties

De Eerste Kamer heeft bij het aannemen van de Woningwet 2015 ook nog een extra motie (van Adri Duivesteijn) aangenomen die het kabinet opdraagt om serieus werk te maken van een actieprogramma dat wooncoöperaties moet gaan stimuleren. De Woonbond, het Amsterdams Steunpunt Wonen en de Woningbouwvereniging Gelderland geven aan een deel van dat actieprogramma invulling door een kennisnetwerk van, voor en door wooncoöperaties op te zetten. Netwerkorganisatie Platform31 gaat vijf actieteams in vijf steden coördineren die proefprojecten met wooncoöperaties gaan opstarten.

15.    Commerciële huurders

De nieuwe wetgeving is dus uitsluitend van toepassing op sociale huurwoningen die in het bezit zijn van woningcorporaties. Huurders van particuliere en commerciële verhuurders die een wooncoöperatie willen starten, kunnen wel profiteren van de kennis- en praktijkontwikkeling rond wooncoöperaties die gaande is.

16.    Gettovorming op de loer door participatiesamenleving

Uit onderzoek van TNS Nipo blijkt dat juist de bewoners van arme wijken het minst van alle Nederlanders bereid zijn om zich in te zetten voor hun buren en hun leefomgeving wanneer de overheid dat niet meer doet. ‘Als de overheid van alle mensen verwacht dat bewoners taken van de overheid gaat overnemen, zal dat in sommige wijken goed gaan’, aldus Peter Kanne van TNS Nipo. ‘Maar andere buurten kunnen afglijden en getto’s worden zonder extra inzet van de overheid.’
De bereidheid in een buurt om een steentje bij te dragen blijkt afhankelijk van de bevolkingssamenstelling. Ongeveer 20 procent van de bevolking blijkt minder zin te hebben om zich in te zetten voor de gemeenschap. De helft van hen zijn ambitieuze mensen met een goedbetaalde, drukke baan, vaak relatief jong. De andere helft zijn mensen met weinig geld die vaak in flats wonen waar ze hun buren nauwelijks kennen. Dit zijn meestal de wijken met zwerfvuil, hangjongeren en bekladde muren.

17.    huurbeleid is politiek, niet de markt

De stijgende huren van de afgelopen jaren zijn niet het gevolg van toenemende kosten van het bouwen of onderhouden van woningen. Die kosten namen juist sterk af: grond werd goedkoper, de rente daalde, bouwkosten daalden. De stijgende huren komen ook niet doordat huurders eindelijk de werkelijke kosten gingen betalen, terwijl ze daarvóór gematst werden door subsidies. Van subsidie op huurwoningen is al dik twintig jaar geen sprake meer. De stijgende huren zijn louter het gevolg van politieke keuzes, van beleid.
De precieze argumentatie voor dit beleid verschilt enigszins per politieke partij, maar de hoofdlijn is dat ‘de markt’ – dat wil zeggen vastgoedontwikkelaars en beleggers – het werk van woningcorporaties zo veel mogelijk moet overnemen. En dat doen ze alleen als er meer aan te verdienen is, dus moesten de huren omhoog. Bovendien konden hogere huren ook helpen om de koopwoningmarkt, onlangs nog in katzwijm door de financiële crisis en de huizencrisis, uit het slop te trekken. In de zomer van 2011 zinspeelde toenmalig minister Piet Hein Donner er al op in zijn Woonvisie: hoe hoger de huren, hoe aantrekkelijker een koophuis, hoe eerder de huizenprijzen weer zouden stijgen.

Hogere huren zijn echter niet rechtstreeks af te dwingen. Een van de belangrijkste instrumenten die het kabinet daarom inzette om te zorgen voor ‘meer marktconforme’ huren is de heffing die verhuurders van sociale huurwoningen sinds 2013 aan de staat moeten betalen. Die heffing, van inmiddels 1,7 miljard per jaar, komt neer op zo’n € 700,- per sociale huurwoning per jaar. Te verhalen op de huurders – hetzij door de huren te verhogen, hetzij door woningen te verkopen. De heffing geldt alleen voor verhuurders van woningen met een maandhuur van minder dan € 710,- (de grens voor de definitie van sociale woningen), voor duurdere huurwoningen geldt de heffing niet. De heffing werd ooit ambtelijk bedacht als tijdelijke belasting voor álle vastgoedeigenaren, als een manier om de staatskas te vullen na het redden van de banken in de financiële crisis. Rutte/Asscher maakte er een permanente heffing van voor alleen sociale verhuurders.
De tweede belangrijke maatregel van het kabinet-Rutte/Asscher was het veranderen van het puntenstelsel (officieel ‘woningwaarderingsstelsel’), het systeem waarmee de maximale huurhoogte wordt bepaald. Is een woning volgens dit puntenstelsel meer dan € 710,- huur waard, dan kan de woning worden ‘geliberaliseerd’, de eigenaar is vrij om zelf de huurhoogte vast te stellen zodra de huidige huurder eruit gaat. Ongeveer een miljoen van de sociale huurwoningen kan sinds de puntenverandering geliberaliseerd worden.
‘Per saldo is deze regeerperiode een verschrikking geweest voor huurders en ook zwarte bladzijde in de geschiedenis van de sociaal-democratie’, schreef Anita Engbers onlangs in Socialisme & Democratie, het blad van het wetenschappelijk bureau van de PvdA. Engbers, voorzitter van de werkgroep huurders van de PvdA, liep zich de afgelopen vijf jaar het vuur uit de sloffen om haar partij duidelijk te maken hoe funest al die maatregelen voor huurders zijn. Ze kwam bij de laatste verkiezingen op de zestigste plaats van de PvdA-Kamerlijst.

Het zou niet eerlijk zijn de huurpolitiek van de laatste jaren louter op het conto te schrijven van de twee partijen die tussen 2012-2017 regeerden. Een groot deel van het parlement steunde namelijk de maatregelen. Bovendien werd de lijn –de sociale huur is er alleen voor de laagste inkomens, meer markt, hogere huren– al eerder ingezet. Wel had de PvdA er als geen ander wat aan kunnen doen.

18.    EU vergelijking

In 2010 rezen er vragen in Nederland naar aanleiding van een tabel die Eurostat, het statistische bureau van de Europese Unie, publiceerde op basis van het EU-SILC 2007 (EU-Statistics on Income and Living Conditions). Hieruit blijkt dat het mediane huishouden (huurder en koper samen) in Nederland meer besteedt aan wonen inclusief bijkomende woonuitgaven (zoals energielasten) dan in de andere landen van de Europese Unie (ca 26%).

19.    Resume

In Nederland is sprake van een neoliberaal woningbeleid. Dit heeft geleid tot:

a) veel te hoge huren (m.u.v het platteland van Limburg, Groningen en Friesland);
b) een ernstige woningschaarste in de volle breedte;
c) onacceptabele lange wachttijden;
d) een ingewikkeld subsidie-, toeslagen- en toekenningsysteem;
e) een tekort aan bouwgrond;
f) gettovorming en verloedering door concentratie van mensen in gelijke omstandigheden;

Geef een antwoord