samenleving
Delta Plan Wonen
korte versie
Sociaal & Groen wil een ‘Deltaplan Wonen’, waarin een Nationale Taskforce Woningbouw opdracht krijgt om in samenwerking met stakeholders (gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, enz.) zo’n 175.000 woningen te bouwen voor de doelgroep studenten, lagere- (sociale woningbouw) en middeninkomens (beschermde woningsector).
middelgrote versie
Betaalbaarheid
De betaalbaarheid van wonen is een groeiend probleem, veroorzaakt o.a. door krapte op de woningmarkt en regeringsbeleid. Corporaties moeten het -mede door de verhuurdersheffing- doen met teruglopende budgetten. De Woningwet brengt de corporatie terug naar de primaire doelgroep, maar deze doelgroep wordt steeds groter. Ouderen en hulpbehoevenden blijven langer thuis wonen. Door de vluchtelingenstroom worden corporaties onder druk gezet om haast te maken met de huisvesting van statushouders.
Die druk op de sociale woningmarkt noopt tot creatieve oplossingen, zoals het transformeren van leegstaande kantoorgebouwen. Om huren ook voor de laagste inkomensgroepen in de samenleving betaalbaar te houden, wordt steeds vaker gekozen voor een gedifferentieerd kwaliteitsbeleid, het mag ook wel wat minder. De discussie over wat daarbij het minimale kwaliteitsniveau is (Bouwbesluit of hoger), is een interessante.
Vooral voor gezinnen met middeninkomens signaleert het NIBUD problemen: er zijn (veel) te weinig betaalbare passende woningen voor deze groep, wat de prijzen opdrijft en de toch al beperkte ruimte in het budget volledig opslorpt.
De huurtoeslag van de Rijksoverheid was en is nog steeds het efficiëntste middel om de betaalbaarheid van de woonlasten te verbeteren, blijkt uit een PBL-onderzoek. Zonder de huurtoeslag zouden veel meer huurders moeite hebben om hun maandelijkse woonlasten te betalen en in de kosten van levensonderhoud te voorzien. Corporaties kunnen ook zelf de huurders tegemoetkomen door af te zien van huurverhogingen en door geen dure huurwoningen meer toe te wijzen aan woningzoekenden met een laag inkomen. Het effect daarvan op de betaalbaarheid van de maandelijkse woonlasten is echter minder groot dan het effect van de huurtoeslag. De huurtoeslag heeft echter voor de regering een nadeel: de relatief hoge en oplopende uitgaven voor de Rijksoverheid.
Vanaf 2016 mogen corporaties daarom geen dure huurwoningen meer toewijzen aan woningzoekenden met een laag inkomen. Dit regeringsbeleid resulteert in een verlaging van de huurtoeslaguitgaven voor nieuwe huurtoeslaggerechtigde huurders. Tegelijkertijd wordt er momenteel nagedacht over een andere huurtoeslagsystematiek omdat de regering geen voorstander is van het toeslagensysteem. Mocht dit resulteren in bezuinigingen op de huurtoeslag, dan kan het aandeel huurders met een betaalrisico nog verder toenemen.
Marktvolume en vraag
Nederland telt ruim 7,5 miljoen huizen, 4 miljoen koop- en bijna 3,5 miljoen huurwoningen.
Volgens de belangenorganisatie ‘De Woonbond’ (“Rutte III moet radicaal breken met zijn huurbeleid”) zijn niet alleen de huurprijzen hard gestegen, maar is het aantal sociale huurwoningen in de afgelopen regeerperiode ook flink gedaald.
De investeringen door woningcorporaties liepen en lopen terug, net als de totale voorraad sociale huurwoningen. Doordat de nieuwbouw de sloop van oude woningen en de verkoop van duurdere sociale huurwoningen niet bijhoudt, daalde het aantal sociale huurwoningen met ruim 250.000 tussen 2009 en 2015. De vrije sector, waar de duurdere huurwoningen in vallen, nam juist fors in omvang toe.
Vanaf de herfst van 2015 begonnen de media het geroeptoeter van populistisch-rechts over de gevolgen van de vluchtelingenstroom voor de sociale woningmarkt over te nemen. Het makkelijk te verteren verhaal, dat het voor Nederlanders daardoor nog moeilijker zou worden om een betaalbare huurwoning te vinden, ging en gaat erin als koek. Burgemeesters trokken aan de bel, de oppositie roerde zich en de PVV steeg in de peilingen. De wachtlijsten werden over de rug van de vluchtelingen plotseling tot oorzaak en probleem verheven, terwijl van dat verhaal aantoonbaar weinig klopt. De cijfers bestonden daarvoor al 10 jaar en werden min of meer genegeerd. Veel gegevens hier zijn ontleend aan het onderzoek van Klaas Mulder en Fokke de Jong (Ruimtevolk), zij doken in de feiten en cijfers:
In 2006, het jaar van de Maserati-affaire, bedraagt de minimale wachttijd voor een huurwoning in Amsterdam 13,5 jaar. In het jaar waarin Woonbron de SS Rotterdam aanschaft (2005), kwamen op elke vrijkomende huurwoning 151 reacties van Rotterdamse woningzoekenden binnen.
Ook buiten de Randstad is de kans om snel een woning te vinden klein. Zo is bijv. de gemiddelde slaagkans om binnen een jaar in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen een woning te vinden 9 procent. In Amersfoort is de wachttijd 7 jaar. Mensen die echt haast hebben schrijven zich vaak niet eens meer in maar zoeken andere oplossingen: bij ouders blijven wonen, een caravan huren of – als je daarvoor genoeg verdient – huren van een particuliere verhuurder.
Scheefwoners niet het probleem
Een veelgehoord argument is dat de voorraad sociale huurwoningen wel degelijk toereikend is voor de doelgroep die daar recht op heeft (inkomen tot ongeveer € 35.000,-) maar dat veel woningen door huurders met een hoger inkomen worden bewoond: de zogeheten scheefwoners. Een inkomensafhankelijke huurverhoging zou moeten bevorderen dat deze groep door gaat stromen naar de koopsector. Op de rekenmachine van Blok (ex minister volkshuisvesting) klopt deze redenering, maar in de praktijk niet. Voor velen is er simpelweg geen alternatief op de koopmarkt. Met een inkomen van vlak boven de inkomensgrens voor de sociale huur zijn er maar weinig koopwoningen betaalbaar. (Het maximum te verkrijgen financieringsbedrag is € 150.000,- inclusief kosten koper). Daarnaast kunnen grote groepen huurders geen hypotheek krijgen. Meer dan een derde van de werknemers met een middelbaar opleidingsniveau (en een middeninkomen) heeft geen vast arbeidscontract en is daardoor kansloos bij de bank. Zelfstandigen krijgen nauwelijks een hypotheek. De markt zit op slot.
Door de uitstroomfantasie wordt de noodzakelijke omvang van de sociale voorraad steevast te laag ingeschat. In dat klimaat konden corporaties en gemeenten overeenkomen dat een flink deel van de vrijkomende huurwoningen mocht worden verkocht. Daarmee konden corporaties ook de verhuurdersheffing betalen.
Double bubble
Anders dan de ‘statusloze’ woningzoekende (met de laatste vluchtelingenstroom veranderde dat) die overal in Nederland vergeefs wacht op een betaalbaar huurhuis, is de ‘statushouder’ in de AZC’s maar al te zichtbaar. Er ontstond een ‘double bubble’ : er is in de opvang geen plaats voor nieuwe vluchtelingen zolang de oude niet kunnen worden uitgeplaatst. Daarom moeten gemeenten aan de bevolking uitleggen dat er vluchtelingen moesten worden opgevangen terwijl het eigen volk geen huis vindt.
De ‘burst of the bubble’ kwam op een moment dat de wachttijden toch al fors toenamen. De oorzaak daarvoor ligt deels aan de aanbodkant (krimp van de betaalbare voorraad door sloop en verkoop). In oktober 2014 meldde het Kadaster dat het aantal starters in de koopmarkt sterk is gedaald: in 2005 werden 120.000 woningen per jaar verkocht aan starters, op dit moment is dat ongeveer de helft.
Dat betekent niet dat de ‘nog-niet-kopers’ ineens niet meer hoeven te wonen. Als ze al huurden, blijven ze dat doen en maken ze geen ruimte voor anderen. Als ze nog thuis woonden of studeerden wordt de eerste eigen woning een huurwoning. Bij een gelijkblijvend aantal jonge huishoudens stijgt de druk op de huurmarkt hierdoor met 60.000 huishoudens. Dat jongere leeftijdscohorten meer afhankelijk van de huurmarkt zijn blijkt ook al uit de huidige woonsituatie. Woont gemiddeld ongeveer 60 procent van de Nederlanders in een koopwoning, in de leeftijdsgroep tot 35 jaar is dit slechts 46 procent. Meer dan de helft huurt dus, en dat percentage stijgt.
Vergrijzing
Er zijn ook ontwikkelingen ‘aan het eind’ van de wooncarrière. Ouderen blijven steeds langer in hun huidige woning. De vroegere uitstroom uit huurwoningen naar verzorgingshuizen is niet meer. Bovendien is de vraag wat de oudere eigenaar-bewoners gaan doen. De teneur is nu nog, dat ze het liefst in hun koopwoning blijven wonen. Maar is dat vol te houden als ze zorg nodig hebben die niet door de overheid wordt betaald? De stap van koop naar huur werd lang als een stap terug gezien, maar het is niet ondenkbaar dat een volgende generatie zijn zorg alleen kan betalen als de spaarpot van de eigen woning is stukgeslagen. Huren is dan zo gek nog niet. Dat betekent nog meer vraag.
Resumerend kan worden vastgesteld dat de vraag naar huurwoningen de komende jaren enorm stijgt. Door demografische ontwikkelingen stijgt het aantal huishoudens sterker dan het aantal woningen. Veranderingen in de arbeidsmarkt leiden tot een afname van de hypotheekmogelijkheden: fors meer huishoudens hebben (regelmatig) geen werk, het aantal zelfstandigen stijgt sterk (krijgen geen hypotheek) en van de werknemers heeft een groot deel geen vast contract. En dan zijn er de veranderingen in het zorgbeleid waardoor ouderen zelfstandig moeten wonen en een flink deel van hun eigen zorg moeten inkopen.
Misschien moeten we zo langzamerhand eens durven nadenken over de vraag of een landelijke woningvoorraad die voor ongeveer 60 procent uit koop bestaat nog wel van deze tijd is. Nog even los van de vraag wie die woningen moeten verhuren: corporaties, marktpartijen, coöperatieven of – zoals in België veel voorkomt – particuliere huishoudens die twee of drie panden bezitten.
Volgens de rapporten kan de groei van de behoefte aan huurwoningen ten opzichte van een jaar of vijf geleden veilig ingeschat worden op zo’n 100.000 huishoudens. Een deel daarvan huurt al, maar zou in vroeger tijden zijn doorgestroomd naar de koop. De anderen zoeken voor het eerst een plekje op de huurmarkt. Het aandeel van de erkende vluchtelingen (de taakstelling statushouders 2015) is hoogstens 10 procent, maar ze vormen de best zichtbare groep voor de politiek, de media en de bezorgde, angstige burger. Misschien wordt het tijd om al die anderen ook eens de status te geven die ze verdienen: mensen waarvoor huren de enige optie is.
Het aanbod koopwoningen is de afgelopen in bijna 15 jaar nog nooit zo laag geweest, benadrukt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. „We moeten terug naar 2003 om aanbodaantallen van onder de 60.000 bij de NVM te vinden”, stelt hij. „De daling gaat nog steeds het snelst bij appartementen: daar staan er maar liefst 47,6% minder van in aanbod dan vorig jaar.”
Hoewel er inmiddels circa 50.000 woningen per jaar worden gebouwd, is de productie volgens Jaarsma nog steeds te weinig. Voor 2018 verwacht hij een tekort van 200.000 woningen. „Met deze productie zal het grote woningtekort nauwelijks ingelopen worden.”
Pas als de woningbouw wordt opgeschroefd naar zo’n 80.000 per jaar, zal het tekort in 2025 zijn teruggelopen naar 100.000 woningen.
De situatie wordt derhalve aanzienlijk ernstiger.
Sociaal & Groen wil een ‘Deltaplan Wonen’, waarin een Nationaal Buro Woningbouw opdracht krijgt om in samenwerking met stakeholders (gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, enz.) zo’n 175.000 woningen te bouwen voor de doelgroep studenten, lagere- (sociale woningbouw) en middeninkomens (beschermde woningsector).
de wooncoöperatie
Wonen is een grondrecht, geen handelswaar. De oplossingen voor het gebrek aan betaalbare woningen die markt en politiek voorstellen, pakken de symptomen aan, maar bieden geen structurele vernieuwing. Burgers kunnen ook zelf vormgeven aan andere, gezamenlijke manieren van wonen.
Sociaal & Groen stelt de gemeenschapseconomie centraal en positioneert de ‘wooncoöperatie’ als een derde alternatief tussen huur en koop. Niet de individuele vraag ‘hoe wil ik wonen?’, maar het gezamenlijk vormgeven aan de vraag ‘hoe willen wij samenleven?’ is daarin leidend. Wonen is een grondrecht, geen handelswaar. Daar kunnen burgers samen vorm aan geven. Uit de wooncrisis door gemeenschappelijk bezit.
uitgebreide versie
De marktanalyse en het rapport met voorstellen staat onder “rapporten/notities”: voorbeschouwing/inleiding Deltaplan
STANDPUNTEN / VERSCHILLEN PER PARTIJ (Wonen)
(in volgorde van politieke relevantie)